“住改商”被判违法 酒店变日租房

铜鼓锦绣文苑小区业主质疑运营方变相经营扰民 “经营性用房”如何界定引争议

来源：  新法治报     |    日期：  2026年08月25日     |    制作：  赵海荣     |    新闻热线：  0791-86847870

铜鼓县锦绣文苑小区内，一起“住改商”事件，引发了长达近两年的邻里纠纷。历经两轮诉讼，维权业主最终胜诉，法院依法判令涉事房屋停止经营行为，并恢复住宅用途。然而，就在法院下发“执行完毕”的结案通知书后，业主们发现，涉事场所换上了“单间日租房”的招牌，依然在对外招租。对此，业主质疑是在变相规避生效判决；而运营方则认为，房屋出租行为合法合规，并不属于法律明文禁止的“住改商”活动。

从“酒店”变成“日租房”，此类新业态的法律边界到底在哪？日常监管又该归属何方？律师认为，界定该行为性质的关键在于其客源群体、计费周期及服务模式，若实质上已构成经营性使用，则仍需满足“经有利害关系业主一致同意”的法定条件。

被业主投诉的“凯曼酒店”

居民投诉“住改商”扰民

近年来，独特的文旅资源让铜鼓县这座赣西北的客家小城，在暑期和节假日屡屡迎来客流高峰。然而旅游经济繁荣的背后，衍生的一系列问题也打破了当地居民生活的宁静。

家住永宁镇锦绣文苑小区的部分居民，正陷于这种苦恼中。8月19日，锦绣文苑2栋业主陈女士（化名）指着主卧墙面上向地面延伸的裂纹，满面愁容。在另一面外墙的转角处，因为近期下雨，墙面已经出现了渗水发霉的痕迹。在陈女士看来，这些令人担忧的裂缝，皆源于楼下一场大张旗鼓的“住改商”装修。

锦绣文苑小区沿街一层原本规划为商业店面，二层及以上则为住宅。2024年，小区业主们发现，有人在小区绿化带内违规搭建通往二楼的铁皮消防楼梯，甚至为了腾出空间改动了小区大门的位置。随后，二楼的三套住宅也被大规模敲砸打通，计划改建成拥有多个卫生间的“凯曼酒店”。

酒店装修带来了噪声和震动，不仅让楼上业主担忧建筑承重结构的安全，也引发了大家对日后居住环境的担忧。几次交涉无果后，两位业主代表将凯曼酒店的3位股东告上了法庭。

2025年7月，铜鼓县人民法院作出一审判决，认定被告股东擅自将住宅改建为经营性用房的行为构成了违法的“住改商”。法院依法判令被告停止将案涉房屋用作经营性用房的行为、恢复住宅用途，并修复私凿的楼面。被告不服提起上诉，2025年12月，宜春市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判，并在判决中明确支持本栋建筑物内的其他业主对“住改商”依法享有“一票否决权”。

赢得判决后，业主们本以为终于可以睡个安稳觉，但事与愿违。“二审判决生效后，涉案场所并未实质恢复住宅原貌，酒店方反而顺利拿到了消防和公安等部门的相关许可并继续筹备营业。”据陈女士介绍，业主无奈之下向法院申请强制执行。7月15日，铜鼓县人民法院下达《执行案件结案通知书》，宣布本案执行完毕。

然而，拿着这纸“结案通知”，业主们实地观察后发现，涉事酒店实际上依然在正常揽客。

酒店变日租房

8月19日，记者来到锦绣文苑小区实地探访。尽管法院已下达结案通知书，但沿街建筑上依然高悬着“凯曼酒店”的招牌。在建筑东侧，新开了一个小出入口，不仅挂有“单间出租”的标识，还留有招租“业主”的联系方式。

门头的滚动大屏幕上，赫然打出“原凯曼酒店房间实行对外招租”的字样，并宣称支持“日租、周租、年租”等多重租住方式，能让住客“全面真切体验星级酒店般入住感受”。

走进内部，前台展示着营业执照、卫生许可证和食品经营许可证。记者从前台了解到，目前单人房每日房费为128元，但所有房间均无法通过线上平台预订，也无法开具发票，入住时只需签订一份“租房合同”即可。

“明明是按照酒店模式按日计费，为何还能继续经营？”面对陈女士的质疑，记者随后联系了涉事酒店负责人刘先生。他向记者解释称，原“凯曼酒店”的营业执照已被注销。目前一楼的5间店面被重新注册为新的“凯曼酒店”实体，尚在装修阶段，并未正式营业。

至于引发争议的二楼三套房产，刘先生表示已按照法院要求“恢复住宅性质”，目前完全是以房屋产权持有人个人名义对外进行“单间出租”，而非以酒店名义经营。

“不管是长租还是短租，我们出具的都是房屋租赁协议。”刘先生认为，目前的出租行为并不属于法律所禁止的“住改商”经营活动。

针对业主最为关心的建筑安全与居住环境影响问题，刘先生也给出了自己的回应。他向记者透露，案涉楼栋的一、二层在最初规划时本来都是商业店面，只是后来因容积率受限，二楼才被变更为住房性质。“因此，二楼的相关硬件和建筑结构从一开始就是按照商用标准来设计规划的，安全方面并没有问题。”刘先生坦言。

此外，刘先生强调，为了避免打扰小区居民，出租房特意设置了独立的出入口，确保租客不会进入小区内部活动。至于楼上业主反映的墙体开裂情况，刘先生认为也可能是建筑本身的质量问题等导致的。不过他同时承诺，如果经过第三方鉴定，确认开裂确系酒店装修或经营造成，他们愿意承担相应的责任。

日租房算不算经营性用房？

酒店变成“日租房”后，到底算不算经营性用房？是否依然需要提前征得相关业主的同意？

带着这些疑问，8月20日下午，记者来到了铜鼓县城乡建设和交通运输局。相关工作人员表示，该问题目前已划归铜鼓县自然资源局管辖。随后，记者又来到了县自然资源局。对于上述问题，该局相关负责人同样表示，由于日租、月租属于经济社会发展中出现的新型业态，目前缺乏相关的制度或政策依据，规划和土地部门没有办法判定这种租赁模式是否合规，建议当事人继续通过司法途径解决问题。

行政监管陷入盲区，但在司法实践中却不乏参考先例。记者注意到，今年浙江省宁波市江北区人民法院就审结了一起相似的案件。该案例中，一名业主将其购置的闲置住宅作为“网约房”在互联网平台上按日短租，被同楼邻居告上了法庭。邻居认为这导致外来人员增多，带来了治安与消防风险，且未取得利害关系业主的一致同意。该案历经一审、二审，法院两审均认定该行为实质上已将住宅改变为经营性用房，判令房主停止经营性使用，恢复住宅用途。

那么，在法律层面上，究竟该如何界定“房屋出租”与“经营性用房”的边界？泰和泰（南昌）律师事务所樊颖奇律师分析认为，普通租赁面向特定对象、相对稳定；日租房面向不特定公众、按日计价，还提供清洁住宿等配套，实质是把住宅当作经营性住宿场所。“住改商”在认定时，不应以招牌标识为准，要看服务对象是否为不特定公众、是否按日结算租金、是否提供经营性住宿服务、是否公开招租。这些特征符合得越多，被认定为经营性使用的可能性越高。

“单纯的房屋出租，尤其是出租给特定对象、租赁期限较长的情形，本身不被法律所禁止，亦无需经相邻业主同意。”樊颖奇进一步解释，但一旦被认定为经营性使用，就必须满足“经有利害关系业主一致同意”的法定条件。针对铜鼓县该小区的现状，她建议业主可另行提起诉讼。此外，樊颖琦还提到，从治安管理的角度看，目前多地公安机关已将“网约房”“日租房”纳入旅馆业的监管范畴，严格要求经营者办理特种行业许可并落实实名登记制度。

江西朗秋律师事务所万浩律师对此也表达了相似的观点。他认为，如果改头换面后的“日租房”，依然具有服务对象随机且流动性强、入住周期短、周转频率高、实行短期计时收费并提供配套住宿服务等典型特征，在法律上应归属于民法典所严格限制的“经营性用房”。（文/图 王政 记者方维芳）

编辑：赵海荣

校对：衷丽萍

审核：王晓明