暴雨淹车 物业被判赔3000元
赣州中院：不可抗力不是“免责金牌” 物业公司在应急处置窗口期未尽安全保障职责
来源： 赣法云客户端·新法治报 | 日期： 2026年07月13日 | 制作： 贾辛 | 新闻热线： 0791-86847870
台风“巴威”登陆后，引发一系列自然灾害，给百姓的生命财产安全造成了损害。事实上，近年来有不少极端天气引发的小区财产损失纠纷，如暴雨致地下车位车辆被淹后，物业公司能否以不可抗力为由全额免责？
7月9日，记者从赣州市中级人民法院了解到这样一起物业服务合同纠纷案件。该法院明确司法裁判规则：对于具备发展过程、存在处置窗口期的极端天气不可抗力事件，物业公司未尽预警、通知等安全保障义务，致使业主损失扩大的，需依法承担相应赔偿责任，不可抗力并非物业“免责金牌”，最终法院判决该物业公司赔偿业主车辆损失3000元。
暴雨致车辆被淹
记者了解到，该案当事人彭某为赣州某小区业主，江西某房地产公司（以下简称“物业公司”）系该小区物业服务企业。彭某已按期足额缴纳物业费及地下车位租金，依法享有对应车位使用权及合同约定的物业服务。
2024年某日4时许，彭某小区所在区域遭遇极端强降雨天气。本次降雨短时雨强，雨量强度高，对城市排水系统的冲击远超国家标准最高级别的“特大暴雨”级别。受小区外部公共区域积水倒灌、小区内部雨水汇集双重影响，大量雨水快速涌入小区地下停车场，造成包括彭某车辆在内的数十辆停放车辆严重受损。经核查，彭某受损车辆乘员舱进水，积水水位介于仪表台工作面与车辆顶棚之间。
据了解，此次极端降雨引发大范围城市内涝灾害，除该小区地下停车场车位被淹外，小区周边道路、沿街商铺、园区出入口及内部地面均出现数十厘米深度的积水，影响范围广泛。
事故发生后，彭某认为物业公司未依法履行小区安全保障义务，未尽防洪防汛、风险提示职责，应对其车辆财产损失承担赔偿责任。对此，涉案物业公司辩称，此次特大暴雨属于不可抗力自然灾害，公司已全面履行物业管理义务，无需承担任何赔偿责任，双方就此产生纠纷并诉至法院。
物业服务存瑕疵车主获赔3000元
赣州市中级人民法院审理查明，物业服务企业的合同义务主要分为两大类型，其一为结果性服务义务，涵盖园区卫生清洁、绿化养护、公共设施日常维护等基础服务内容；其二为安全保障义务，该义务属于行为性义务，具体包含事前危险预防、事中危险消除、事后损害救助三大核心职责，是物业履职的关键核心义务。
本案中，彭某所在区域3时至4时已突发特大暴雨，气象风险逐步升级，但涉案物业公司直至当日6时34分，始终未通过任何方式向地下车位业主发布暴雨预警、车辆转移及防汛避险提示。法院审理认为，突发性特大暴雨虽可认定为不可抗力范畴，但该类气象灾害区别于地震等瞬时性不可抗力事件，具备清晰的发展演变过程，存在可供预判、处置、减损的时间窗口期。在该窗口期内，及时通知业主转移车辆、落实防汛排水措施，能够有效降低甚至避免财产损失。
承办法官表示，物业公司作为专业物业服务机构，相较于普通业主，负有更高的安全注意义务。在极端恶劣天气期间，物业夜班值守、园区巡查人员应主动增强风险防范意识，全面落实预警通知、应急处置等安全保障职责。涉案物业公司未履行事前危险预防义务，服务履职存在明显服务瑕疵，且该服务瑕疵与业主车辆损失扩大存在直接关联，依法应当承担相应赔偿责任。综合考量不可抗力的客观影响、物业公司的过错程度、涉案小区物业服务收费标准等多重因素，法院最终判令涉案物业公司赔偿彭某车辆损失3000元。
法官：不可抗力并非绝对免责事由
该案承办法官进一步解读称，根据民法典第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力无法履行合同的，可依据不可抗力的影响部分或全部免除责任，法律另有规定的除外。同时，因不可抗力不能履行合同的，当事人应当及时通知对方，减轻可能产生的损失，并在合理期限内出具相关证明。
法官认为，自然灾害虽属典型不可抗力，但并非所有自然灾害均可成为民事主体的绝对免责事由，需结合灾害特性、事件发展过程、合同履行条件、双方预见及防控能力综合判定。针对暴雨、台风等具备渐进发展过程、存在应急处置窗口期的极端天气，物业公司需在自身专业预见、风险防范能力范围内，全面履行预警告知、业主通知、人员疏散、险情救助等主动作为义务。若因物业未尽安全保障职责，导致业主财产损失未能及时管控、持续扩大，物业公司必须承担相应民事赔偿责任。本案判决既依法追责、督促物业履职尽责，又结合客观灾情合理划定责任比例，未对物业公司苛以过重法律责任，兼顾双方合法权益。
同时，针对此类极端天气物业服务风险，法官特别提醒：各物业服务企业需健全完善极端天气、突发事件应急处置预案，搭建高效、全面的业主通知机制，持续提升专业风险防控与应急处置能力。极端天气来袭前后，物业需通过业主微信群、园区广播、电话通知、上门提醒等多元渠道，及时推送避险提示，引导业主落实防护措施，切实保障业主人身、财产安全。此外，广大业主需主动关注气象预警信息及物业公司的应急通知，积极配合避险处置工作，共同降低极端天气带来的财产损失与安全风险。
（邓逸楠 记者连永成）
编辑：贾辛
校对：衷丽萍
复审：程乘玉