撬动民间投资唤醒江南宋城
赣州在全省首创“以修代租”破解历史建筑保护难题
来源： 赣法云·新法治报 | 日期： 2026年06月05日 | 制作： 赵海荣 | 新闻热线： 0791-86847870
6月3日的午后，赣州市章贡区姚衙前历史文化街区，阳光透过青瓦屋檐，在斑驳的青石板路上投下光影。一栋占地面积210余平方米的老建筑前，游客三三两两驻足拍照。推开木质玻璃门，咖啡香气扑面而来，仿佛在诉说着这栋老房子的新故事。
很难想象，两年前，这里还是一片近乎废墟的样貌：墙体坍塌、门窗破损、杂树丛生。如今，它已成为江西省“以修代租”模式的首个标杆案例，目前该项目入选江西省城市更新暨“好社区”建设典型案例名单。
这场从“废墟”到网红打卡地的蝶变，折射出赣州这座千年古城在历史建筑保护上的破局之道。其背景是：在前期试行的基础上，2025年12月29日，《赣州江南宋城“以修代租”实施方案》正式出台。截至今年5月底，已利用此方式对接修缮意愿1.1万平方米建筑(含历史建筑及其他国有建筑)。按照规划，到2027年年底修缮面积将突破10万平方米。
“重生”的攀高铺65号
室内修缮前后对比
外观修缮前后对比
一名咖啡主理人的执念
谢运霖是赣州市“丛山笺”品牌咖啡馆主理人，一个对赣州宋文化有着深厚情结的创业者。2023年品牌创立之初，他就有一个执念：一定要在赣州老城找一栋真正的历史建筑作为旗舰店。
“赣州有‘宋城博物馆’之称，我的品牌叫‘丛山笺’，灵感来自宋代文人雅集，必须找一个有历史底蕴的空间。”为此，谢运霖花了近一年时间，走遍了赣州老城街巷，然而现实有些骨感：“赣州老城区这边有很多漂亮的古宅，但大多房屋破损严重，修缮成本太高，当时的我还没有那么多资金。”
转机出现在2024年下半年。谢运霖通过朋友介绍,得知姚衙前历史文化街区有一栋老建筑攀高铺65号可以出租。“虽然房子破败不堪,但位置和建筑本身都很有味道。”谢运霖决定与赣州市旅游投资集团有限公司签订租赁协议。
2024年11月,谢运霖启动修缮工程。这栋清代建筑保存了原始木构架,但屋顶塌陷、墙体开裂、地面下沉。他请来专业团队,按照文物保护要求编制修缮方案：保留原有木构架、恢复青砖灰瓦、重铺青石板地面,同时植入现代咖啡馆功能。
修缮过程中，转机出现了。2025年初，赣州市政府主要领导在调研中提出，能否用市场化手段激活历史建筑？赣州市旅游投资集团有限公司开始起草“以修代租”实施方案。谢运霖的项目被纳入试点范畴。
一个“修旧如旧”的工程
“设计这间咖啡馆，给我最大的感受是，要在政府的指导下一步一步修缮。”作为一名设计师，谢运霖对这栋老房子的每一处细节都了然于胸：哪面墙需要加固、哪扇窗要按原样复刻、天井该如何重新布局、室内动线怎样既保留历史感又满足现代经营需求。从方案提交到评审通过，再到逐项施工验收，整个过程严格按照历史建筑保护要求推进，确保不破坏原有风貌。
历时约半年，投入120余万元，攀高铺65号完成了“重生”。青砖墙面经过清洗加固，露出本色；木窗棂按原样修复，嵌入老玻璃；天井重新铺设青石板，种上绿植；室内保留原有木梁架结构，搭配现代简约的吧台和座椅。
经核定，谢运霖在硬装修缮部分投入60余万元。按照“以修代租”政策框架,这笔投入可折抵20年租金。
“当时就是想开个有特色的咖啡馆,没想到赶上了政策红利。”谢运霖笑着说，“原本准备好了每年交租金,结果政策出来后,这笔钱都省下了。”
“许多顾客专程从外地赶来打卡。”谢运霖说，“他们说,在这样的老房子里喝咖啡，感觉穿越回了宋代。”
一座古城的修缮难题
谢运霖的故事，是赣州破解历史建筑保护难题的一个缩影。赣州被称为江南宋城，是全国保存最完好的宋代古城之一，拥有5片历史文化街区、2片传统风貌区，历史建筑数量众多。但长期以来，这些建筑面临着共同的困境：产权复杂、修缮资金匮乏、活化利用困难。
赣州市住房和城乡建设局相关负责人向记者透露，全市历史建筑修缮资金缺口高达40亿元。“很多老房子政府有产权，但没有足够财政资金进行修缮；这些房屋因年久失修、破损严重，即便可以出租也难以找到租户。这形成了一个死循环——房子越破越烂，街区越来越衰败。”
为促进和规范赣州市江南宋城已征收建筑的活化利用，赣州市对标深圳规则规制改革，创新已征收建筑活化利用模式，鼓励社会资本通过“以修代租”机制，参与江南宋城保护与运营，吸引原住民、营造烟火气，培育主理人、发展新业态，特制定本方案。
2025年12月29日，《赣州江南宋城“以修代租”实施方案》正式出台，经赣州市国资委备案实施。方案明确：社会资本投资修缮历史建筑，修缮成本按梯度折算抵扣租金，免租期最长可达20年；商户需通过资质审查、专家论证，业态必须符合历史文化导向；实行年度排查，违规经营或空置超过6个月将终止协议。
“这种‘以修缮成本抵扣租金’模式在全省属首创。”该负责人说，“它的核心逻辑是‘政府出产权、社会出资金、专家出标准、市场出活力’，实现多方共赢。”
一组数据背后的“赣州速度”
政策出台半年来，成效初显。记者从赣州市旅投集团了解到，截至目前，“以修代租”已完成两批次招募，累计出租9栋建筑（含历史建筑及其他国有建筑），撬动约5000万元民间资本参与老城保护。
赣州市住房和城乡建设局相关负责人说：“赣州计划在2027年年底前完成10万平方米历史建筑修缮。政策出台仅5个月，就对接修缮意愿1.1万平方米，这个速度在过去是不可想象的。”
“以修代租”不是简单的“一租了之”。赣州市建立了一套完整的准入、监管、退出机制，确保模式良性运转。
在准入环节，不仅要看修缮方案是否符合保护要求，还要看业态是否符合街区定位，商户是否有长期经营能力。
在监管环节，市旅投集团对每一栋建筑实行“一楼一档”管理。每年由赣州市住房和城乡建设局联合多部门对已修缮建筑进行评估，确保“修旧如旧”标准不走样。
在退出环节则明确了三种情形将终止免租协议：违规改变建筑结构、经营业态与申报不符、连续空置超过6个月。
此外，赣州市还为入驻商户提供全方位配套服务，包括在官方平台、旅游地图上重点推介，建立纠纷调解机制等。“政府不是甩手掌柜，而是服务者、协调者、监督者。”赣州市住房和城乡建设局相关负责人说。
采访当天傍晚，记者再次走进攀高铺65号。夕阳西下，老建筑的木窗棂上映出金色光晕，咖啡馆里坐满了游客，有本地年轻人在窗边读书，有外地游客在这里拍照打卡，还有一对老夫妻坐在天井边，轻声聊着几十年前这条街的模样。
“这才是历史建筑最好的状态——不是博物馆里的陈列品，而是活生生的生活空间。”谢运霖说，“20年免租期，这让我有底气把这家咖啡馆做成一个文化空间，而不仅仅是一门生意。”
作为第一批试点的姚衙前历史文化街区攀高铺65号成功修缮改造为“丛山笺”咖啡馆（宋城店），为了推广这一成功经验，赣州市先后于2025年12月、2026年3月两批次公开招募，已出租9栋资产，共有1.1万平方米老旧房屋正在对接或修缮当中。其中，攀高铺61、63号房屋，建筑面积271.06平方米，预计修缮金额190万元，经营业态为创意餐饮。未来两年预计修缮房屋总建筑面积10万平方米，修缮总投入超10亿元。
临走时，谢运霖告诉记者，这家咖啡馆自开业以来，已经举办了数场文化活动：宋词雅集、非遗手作、城市漫游……“我希望这里成为一个连接历史与当下的窗口，让更多人了解赣州、爱上江南宋城。”
（文/图 记者连永成）
编辑：赵海荣
校对：陈卫星
审核：程乘玉