修路后商铺高出路面近3米
南昌红谷滩新力龙湾小区部分商铺业主遭遇“高台困境” 盼增设便民通道
来源： 赣法云·新法治报 | 日期： 2026年05月12日 | 制作： 聂琪 | 新闻热线： 0791-86847870
店铺前面的“高台”
一道近3米的“高台”，让南昌市红谷滩区新力龙湾小区一期西北角的临街铺位，变成了整个小区最冷清的“孤岛”。无人问津的招租广告折射出小区商业规划与现实的巨大落差。按原规划这些商铺本应与外部市政路面平齐，但后续道路施工使得商铺悬于“高台”之上，不仅让顾客望而却步，更让商户日常经营和货物运输举步维艰。
百万元投资并未如期换来稳定的租金回报，反而成了“烫手山芋”。为摆脱困境，商户们主动提出自筹资金修建坡道。然而，这个诉求虽然得到了相关单位的支持，但因涉及城市与社区治理诸多方面，未能落地。
与老旧小区加装电梯相似，专家指出，这类城市“微更新”在法律层面虽获支持，但须跨越业主如何集体表决、行政许可如何办理以及多方利益的“经济账”该怎么算三大难关。
路口商铺无人问津
4月26日，临近“五一”假期，新力龙湾临璜源山路的商铺门前依旧冷冷清清，于女士（化姓）撕下贴在商铺玻璃门上的招租广告，嘴里喃喃自语：反正也不会有人问，撕了算了。近半年时间，她没有接到一个咨询电话。
于女士的商铺位于南昌市红谷滩区新力龙湾小区一期西北方向。2018年，她在沙盘上选择了这套位于十字路口的商铺。为此，她支付了160万元现金。
该小区西门至北门这一段数百米的距离内，共分布着40余间店铺。除了零星几家对临街人流量要求不高的篮球培训室、舞蹈室和自习室还在经营外，其余门店全部大门紧闭。
然而，沿着小区西门往南走几步，远离路口的街面景象截然不同。药店、生鲜超市、理发店、美容中心……各式招牌林立。人行道上停放着成排的电动自行车，不时有提着塑料袋的居民进出，人来人往。
同一个小区，仅仅相隔百米，商铺的经营状况截然不同。“2024年我就在这租店面开超市，两间双层店铺打通了，一个月租金3600元。”小区西门一家小超市的老板说，她儿子是做房地产的，看这里挨着小区出入口，就让她租下来养老，生意还算过得去，而附近的超市关了一家又一家。当被问及西北转角处的店铺为何无人问津时，该超市老板直摇头：“那边生意不好做，人都不愿往那走，坡太高了，就是200元一个月，都没人租。”
“我认为这一排开什么线下门店都不行，除非做线上生意。”中环地产的一名中介告诉记者，“要开店，就去南门旁边的商业街，那边人流量大，店面租金一个月三四千元，都开满了。”
近3米高的“高台”成了“拦路虎”
于女士告诉记者，她曾在店铺门前观察过一天，仅有零星几个人路过。这种萧条景象，很大程度上是受商铺门前与主干道璜源山路之间的一处“高台”影响。
“高台”指的是商铺门前的人行道与下方主干道之间近3米的垂直落差。于女士回忆，2019年前后她验收商铺时，“高台”不存在，门前的人行道与外部路面基本平齐，与售楼处的沙盘规划一致，顾客抬脚即进，货车靠边就可卸货。
变化发生在后续璜源山路施工。2021年前后，这条路修到了新力龙湾小区。“我们当时还想，路修宽了，将来人气更旺，生意更好做。”于女士说，但事与愿违，到了2025年年初，好不容易修好了路，他们一看傻眼了：施工单位对该路段路面进行了下沉处理，导致商铺门前的主干道“塌”下去数米，使得路口商铺悬于“高台”之上。
4月14日上午，商铺业主代表秦先生带着记者实地走访。他站在“高台”下方的主干道上，贴着墙根用力踮起脚尖，伸直手臂往上够。即便如此，他的指尖依然碰不到上方人行道的边缘。
从秦先生商铺门口出发，跨过约5米宽的人行道才能到“高台”边缘。要想从下方的主干道进店，顾客和送货工人要么得费力攀爬16级阶梯，要么得从约60米外的小区西门绕行。秦先生原本打算开生鲜店，他仔细算过：肉菜按吨计，没斜坡的话，货车只能停在“高台”下，货全靠人工扛，“一天赚几百元，还要花几百元请人搬货，这店怎么开得起来？”
与秦先生店铺所处同一“高台”的地段，仅有一家正在营业的篮球培训店铺。店铺内的一个小伙子指着柜子说：“这个柜子重200斤，还有拳台、沙袋，都是当时我们自己扛上来的。生意还是要做的，我们也没办法。”
曾有客户看中于女士的店铺，可实地查看后发现，连手推车都推不上台阶，便摇摇头走了。“现在，房产中介说最多只能以700元一个月出租，百万元的店铺连仓库都做不了。”她苦笑着说。
一条坡道遇多道难关
秦先生向记者展示了一份由多名店主共同起草的申诉书。申诉书显示，道路施工除造成了数米高的“高台”，还拆除了新力龙湾商业区原规划中西面商铺门口的两处楼梯，施工期间还引发了积水倒灌等问题。
“修路，我们都支持。可我们商户的利益如何保障呢？”秦先生说，面对租不出去的商铺，商户们商量自费筹建一条平缓的坡道。2025年以来，他与物业、社区进行过多轮沟通，但解决这个诉求面临多重困难。
在记者介入下，4月15日，小区物业、龙兴街道璜源山社区居委会与秦先生就通道改造再次进行协商，厘清难点。
第一道关，是业主表决。计划改造的路段属于小区公共区域，原始规划已在住建等部门备案。将阶梯改为坡道，改变其用途，属于变更原始设计规划。依照城乡规划法、民法典等相关法律法规，必须召开业主大会并获得三分之二以上业主同意，随后才能报政府部门审批。
然而，该小区业主委员会尚未成立，原有的物业管理委员会正在换届，集体决议程序无从发起。
“就算物管会换届完成了，召集业主开会也是个大难题。”该社区工作人员无奈地说，“只要有几户业主不同意，这事就办不成。周边有小区试过，最后不了了之。”
第二道关，是安全责任。“我们不是反对修坡道，而是担心安全问题。”面对秦先生的指责，物业代表表示，对于现有的人行道，设计时没考虑车辆通行，“下面埋着雨水管、排污管，还有化粪池，万一通车把路面压塌了，谁来负责？”
“另外，要是给他们开了这个口子，其他的店主也要求修坡道，我们怎么办？”物业代表坦言。最终，物业表态：“只要商户能拿到相关部门的审批，手续合法合规，我们一定全力配合。”
每一道关，都像一堵墙。秦先生和商户们被夹在中间，进退两难。
拟申请通道“微更新”
北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时曾指出，城市更新行动在法律层面得到了支持，但要顺利落地，还需破解三大核心难题：一是业主如何表决，对于参与表决人数、同意人数，民法典有相关规定；二是行政许可，法律规定业主有权改建、重建建筑物及附属设施，但开工要按照规划和施工手续进行，这些手续靠业主难以跑下来，未来可能需要第三方介入；三是“经济账”怎么算，这也是最关键的一点，参与各方如果发现在改造中得不到好处，那改造将难以为继。
在行政许可方面，2025年12月，南昌市自然资源和规划局新调整的“建设工程规划许可豁免清单”为破解这类难题提供了更具弹性的政策工具。此次调整广泛借鉴了福州、厦门、深圳等城市的经验，并结合省内吉安、赣州等地的做法，进一步优化了豁免范围，将老旧小区改造、市政设施维修等内容明确纳入其中。
根据该豁免政策，在符合土地管理、道路交通安全等规定的前提下，部分旨在改善社区公共服务设施、提升空间功能的“微更新”项目，可免于办理建设工程规划许可。不过，项目实施仍需按照相关主管部门的要求办理其他手续。
据了解，龙兴大街与璜源山路交叉路口东北侧有一处规划好的停车场，通过数级台阶与商铺相连。南昌市自然资源和规划局红谷滩分局工作人员介绍，商户们如果仅要求对停车场现有的台阶进行非机动车及人行辅道的“微改造”，可以在豁免清单的政策空间内，依法合规地增设一条供公共使用、非经营性的便民通道，从而满足行人和手推车、电动自行车通行需求。
这个消息，给困在“高台”上的商户们带来了一线希望。目前，秦先生正联合十余家商铺业主，草拟一份准备递交给社区的通道“微更新”申请书。
“改造所需的设计与建设资金全部由商铺共同承担，绝不占用公共维修基金，我们承诺不破坏建筑主体结构，不影响消防与市政管网安全。”秦先生等业主表示。也有部分业主认为，应该由建设单位承担修缮费用，将向相关单位索赔。未来，他们将积极与社区居委会沟通，争取更多业主支持，并严格按照城市管理等相关部门的要求施工，以早日解决问题。
（王政 首席记者龚辰欣）
编辑：聂琪
校对：王小明
复审：曹毅