花26.5万元租车位却难停车
江西国煊置业称如果退款要扣除购房优惠 律师称开发商行为构成违约
来源： 新法治报·赣法云客户端 | 日期： 2025年12月19日 | 制作： 贾辛 | 新闻热线： 0791-86847870
为享受购房优惠，南昌市民熊女士花了26.5万元，与江西国煊置业有限公司（下称国煊置业）签订合同，长期租赁了一个人防子母车位。但看到车位时，熊女士傻了眼，车位不仅宽度缩水，还紧邻设备间，根本无法正常使用。她向国煊置业申请全额退款，遭到拒绝。
对此，国煊置业表示，退款可以，但必须扣除熊女士因租赁车位而享受的购房优惠。江西法报律师事务所郭俊律师认为，“开发商扣除返利的要求不合理，其行为已构成违约。”同时，江西师范大学政法学院颜三忠教授表示，开发商还存在变相买卖人防车位行为。
记者了解到，所涉及楼盘为南昌产投·锦天盛世，此类车位纠纷在该楼盘并非个例。
26.5万元租车位尺寸缩水
2024年2月，熊女士在南昌产投·锦天盛世楼盘购置房产时，开发商国煊置业告知，购买非人防车位或者长期租赁人防车位，可以享受购房优惠。“本来也要用到车位，又可以享受购房优惠，我认为很划算，便选择花26.5万元，长期租赁一个人防子母车位。”熊女士很快与国煊置业有限公司签订了车位租赁协议书。熊女士说，房子是期房，交钱时并没有看到车位的样子，仅通过平面示意图挑选车位。
2025年10月，在楼盘项目开放日上，熊女士看到了自己认租的车位，心里凉了半截。“按照国家标准，正常车位宽度是2.5米，但我测量了，这个车位的宽度只有2.25米。”熊女士说，不仅如此，车位还紧靠设备间，一旦设备间的门打开，车辆便无法正常停入。
当初签合同时，销售人员并未告知熊女士车位旁存在设备间，以及实际尺寸缩水等关键信息。
“早知道是这样，我肯定不会租。”熊女士认为，开发商在销售过程中涉嫌欺诈。
她希望双方能够通过协商解决此事，对此她提出解除车位租赁协议，希望开发商退回全部租金。然而这一诉求遭到开发商的拒绝。
12月17日，记者走访了南昌产投·锦天盛世营销中心，在提出现场查看车位时，一名销售负责人俞某表示，目前停车场正在重新画线施工，无法下去查看。记者从熊女士往期所拍摄的视频中发现，该车位确实紧邻设备间，同时车位一侧与地面存在一定高度差。
开发商：可退款但要扣除购房优惠
面对业主的投诉，俞某承认车位存在瑕疵，并代表开发商提出了三种解决方案。
第一种，可为熊女士更换车位，按多退少补的原则结算；第二种，若熊女士接受现有车位，开发商可按“特殊车位”的定价标准，退还差价约3万元；第三种，同意解除车位租赁协议，退还车位款，但业主必须退还购房时因租赁车位而享受的房价优惠。
以上方案，熊女士均无法接受。她表示，可更换的车位依旧紧靠消防安全门，与现有车位无异。对此，双方各执一词，陷入僵局。
开发商表示，因为购买（租赁）车位，才会进行返利，如今不购买（租赁）了，自然要按原价购买房屋。熊女士则认为，之所以要求退租，是因为开发商所交付的产品不合格，开发商违约在先，不应该让她来承担这一后果。
熊女士委托的北京德恒（南昌）律师事务所周律师在现场表示，购房优惠以租赁车位为条件，熊女士已依约支付房款及车位对价，完全满足优惠条件。现因车位存在重大瑕疵导致合同目的无法实现，是开发商单方违约所致，其无权以自身过错否定熊女士已合法取得的购房优惠权益。
俞某表示，业主若对上述方案均不满意，可通过司法途径解决。
值得一提的是，记者从熊女士和该名负责人处均了解到，此类车位纠纷，在该楼盘并非个例。
律师：扣除返利无法律依据
就此事，记者咨询了江西法报律师事务所郭俊律师。
“开发商扣除返利的要求不合理，其行为已构成违约。”郭俊说。返利是开发商为促成车位交易设置的优惠条件，本质是车位买卖合同的从给付利益，该利益的取得，是以熊女士完成车位租赁且开发商交付合格车位为前提。开发商交付的车位宽度不达标且因旁边设备间导致无法停车，属于交付的标的物不符合使用要求，致使熊女士租赁车位的合同目的完全落空。
“违约方是开发商，其无权以收回返利的方式转嫁自身违约造成的损失，反而需承担因违约给熊女士带来的相应损失。”郭俊说，车位旁有设备间属于影响使用的重要不利因素，开发商未提前告知的行为，本身就侵犯了业主的知情权。
针对业主的维权路径，郭俊建议，若业主与开发商协商无果，可向当地主管部门投诉，由房地产行业监管部门督促开发商整改退款；同时也可向市场监管局举报，开发商交付的车位与正常使用需求严重不符，可能存在违约销售情形，监管部门可依法对其进行查处。若仍未解决，可向法院提起诉讼。
此外，熊女士提供了一份《产投锦天盛世人防车位租赁补充协议书》。协议书载明：“该车位的使用期限为自交付或视为交付之日起5年，到期后在乙方未违反本协议约定的前提下，可以免费使用至该车位所在主体建筑物土地使用权期限届满时止。”
“像约定5年租期届满后免费续租，尤其是续租至土地使用权年限届满的情况，会被认定为变相买卖防空地下室。”省国防动员办工作人员接受记者采访时表示，开发商这种行为属以租代买。行政部门对此无直接处理权限，业主和开发商的争议属于民事纠纷，可通过司法诉讼途径解决。
（首席记者王琨）
编辑：贾辛
校对：衷丽萍
审核：全来龙