合同变更背后的物业价格迷局
赣州市中海国际社区东郡B区业主质疑物业费收取标准
来源： 新法治报·赣法云 | 日期： 2025年09月30日 | 制作： 贾辛 | 新闻热线： 0791-86847870
9月8日，赣州市中海国际社区东郡B区（以下简称东郡B区）物业管理委员会（下称物管会）成员刘先生向记者反映，小区内有两份价格不一的前期物业管理服务合同，引起业主争议。
记者介入调查后了解到，其中一份是2012年开发商与物业公司签订、在赣州市住房和城乡建设局备案的合同，约定物业费标准为1.5元/平方米·月；另一份是2013年物业公司与业主实际签订、可在章贡区住房保障安置服务中心查询的合同，物业费标准为1.87元/平方米·月。但多年来，业主实际缴纳的价格是1.8元/平方米·月。
刘先生对记者说：“因担心利益在这期间受到损害，希望物业公司和有关部门给业主们一个说法。”据了解，事件横跨当地前期物业实施政府指导价和市场价两个时期，两份合同效力涉及诸多法律争议。经业主反映，章贡区住房保障安置服务中心工作人员正在就此事进行调查。
赣州市中海国际社区东郡B区
物业费依据何来？
9月10日，记者到赣州市城市住房服务中心求证相关信息。工作人员告诉记者，在2012年8月28日，中海国际社区一期前期物业管理评标会中，光大物业（后更名中海宏洋物业）以1.5元/平方米·月的价格中标，开发商中海宏洋地产（赣州）有限公司与物业公司双方签订前期物业合同并备案。这便是业主口中的“旧合同”。
这份合同显示，其有效期到2017年9月止，其间如业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。但若合同期满前3个月，业主委员会尚未成立，双方应按照市场化原则及时协商、调整物业费用标准。
刘先生向记者介绍，在上述合同有效期内，开发商于2013年初与业主签订购房合同的同时，附带了一份业主与物业公司之间的新前期物业服务合同，并要求所有业主签署，这份新合同将原通过招投标确定的价格修改为1.87元/平方米·月，由此完成了第一次调价。“当时住房尚未交付，更未成立首届业委会，业主们对还存在一份1.5元/平方米·月标准的旧合同并不知情。”刘先生表示，直到今年6月，一位热心业主通过赣州市人民政府信息公开平台才发现了旧合同。
9月9日，记者到章贡区住房保障安置服务中心了解相关情况。工作人员告诉记者，新合同模板可在赣州市房地产网络信息平台上查询，该合同系2019年由物业公司上传的补录信息，仅供参考。“《前期物业服务合同》只能是开发商取得商品房预售许可证之前在住建部门备案的合同。”该工作人员解释。
新合同仅供参考，旧合同价格为1.5元/平方米·月标准，那么实际收取的1.8元/平方米·月标准又依何而定呢？
物业公司曾提交上浮收费申请
记者了解到，在旧合同曝光并引发业主质疑后，今年8月，物业公司在给中海东郡B区物管会的回复函中，对相关内容有所提及。该函称，《江西省物业管理服务收费管理办法》附件2第3项明确规定，获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业，其服务收费标准可在各等级最高标准的25%以内上浮，根据该规定，物业公司向原赣州市物价局提交了上浮收费申请，并获通过。
该函还称，随后，物业公司与开发商中海宏洋地产（赣州）有限公司重新签订《中海国际社区一期前期物业管理服务合同》，并办理备案。2014年12月，东郡B区交付，物业公司按照1.8元/平方米·月物业费价格与业主签订《前期物业服务协议》，并就收费标准于客户服务中心上墙公示。因此，物业公司认为不存在乱提价和欺诈情况。
9月17日，赣州市发展和改革委员会对刘先生提出的政府信息公开申请作出了回复。根据回复内容，物业公司曾于2013年9月13日向原物价局提交调价申请，申请中使用的收费标准为1.87元/平方米·月。记者也从赣州市发展和改革委员会处得到证实，原物价局于2013年11月15日的批复中，小区公共性服务被定价为1.8元/平方米·月。
值得注意的是，该批复比旧合同备案要晚上一年，也比物业公司、业主签订新合同的时间要晚上数月。按照2009年起施行的《赣州市住宅小区物业管理办法》规定，物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》，之后凭该证明，报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。
“物业公司所称‘重新备案’、标价1.8元/平方米·月的第三份合同何时签订？现在何处？”刘先生表示，关于“全国城市物业管理优秀示范称号”，物业公司也曾在回复函中允诺提供相关证明，但至今未能兑现。
记者致电中海宏洋物业管理有限公司赣州分公司负责人，对方表示以此前对业主回复为准，不再接受其他采访。开发商中海宏洋地产（赣州）有限公司目前已处于注销状态。
律师：合同之争事关定价标准
东郡B区的2份合同三个价格，涉及两个重要时间节点，一是旧合同约定，合同期限至2017年止；二是根据赣市价价字〔2016〕61号等文件精神，赣州市于2016年放开了物业服务收费（保障性住房除外），实行市场调节价。因为经历机构改革和人员变动，赣州市物价局已不复存在。
在这一背景下，哪个收费标准才有法律效力？记者就此事采访了北京市乾坤律师事务所何烈伟律师。他表示，建设单位通过招标选聘物业公司并签订旧合同，房屋所有权转移后，合同权利义务转让给业主，对全体业主具有约束力。合同中1.5元/平方米·月的价格标准为招投标实质内容，根据招标投标法、《物业服务收费管理办法》相关规定，不得随意更改。
何烈伟认为，新合同既未通过招投标程序，亦未经业主委员会和业主大会表决程序，最终价格条款还需物价部门根据旧合同核定。
因此在2013年末的第二次通过价格部门批复“变价”中，何烈伟认为物业公司也应该以旧合同申报，价格部门再基于旧合同批复，若非该标准，可能损害其他投标者利益、破坏竞争秩序，违背招标投标法禁止背离合同实质性内容的协议及《物业管理条例》通过市场竞争保护业主利益的规定，可能因违反强制性规定而无效。即后续1.8元/平方米·月批复是否适用于全体业主，何烈伟认为仍存疑。
2016年，赣州市开放市场定价。“一般认为，在执行政府指导价期间，应该以价格部门批复为准，取消政府指导价后再以市场价为准。”就刘先生等业主的疑问，章贡区住房保障安置服务中心工作人员初步回复记者。
何烈伟认为，市场价即后续经业主委员会与业主大会选聘物业服务企业约定的合同价格，2016年后尚未依法续聘或者另聘的，按原物业服务合同执行，这也意味着除非再出现其他招标备案合同，在政府指导价消失、旧合同尚未到期（2016-2017），或旧合同到期后（2017年以后），旧合同才是定价关键。
泰和泰（南昌）律师事务所樊颖奇律师也认为，旧合同约定的终止条件（业委会成立）和价格条款（1.5元/平方米·月）在未经合法程序变更前持续有效。后续价格调整需以该合同为基础，并遵循法定程序（如价格部门核准或业委会协商）。但适用标准的问题，需要综合考虑。若物业公司无法证明2013年1.8元/平方米·月批复的合法性（如提供国家级优秀示范证明），则1.5元/平方米·月为唯一有效标准。2016年政府指导价取消后，若业委会未成立，旧合同继续有效，仍为基准，物业公司需与业主协商调整或重新招投标，单方面提价无效。
刘先生算了笔账，仅在一期东郡B区这座拥有1000余户住户的小区中，以户均面积100平方米估算，十年间涉及的物业费可能达数百万元。“小区不同时期到底该适用哪个标准？业主知情权和合法利益如何保障？希望有关部门给个说法。”刘先生表示。
针对业主反映的问题，章贡区住房保障安置服务中心表示，目前仍在调查中。
（王政 记者吴强）
编辑：贾辛
校对：陈卫星
审核：吴旭