147万购房款被吃“差价”40万？
南昌一中介被指利用委托公证炒房“两头吃” 购房者决定通过法律途径解决
来源： 新法治报·赣法云客户端 | 日期： 2025年04月30日 | 制作： 何山 | 新闻热线： 0791-86847870
买卖房屋对多数家庭来说是一笔大宗交易。今年年初，一场多年后与原房主的偶遇，让南昌市民赵明（化名）意外发现自家购房经历存在“猫腻”——在原房主与最终买家之间，有近30%的“差价”进了中介口袋。通过互联网查证，赵明发现自己的遭遇并非孤例。
利用委托公证炒房处于法律的灰色地带，一方面涉及合同自由，另一方面又有违“房住不炒”精神，曾陷舆论漩涡的“串串房”也多涉及此类问题。2017年司法部曾发文限制该炒房模式运作，但目前仍有不少存量公证和打政策擦边球的行为引起诉讼。法学专家认为，针对投机性“炒房”现象，不能仅靠行政力量，相关法律法规也应与时俱进，使房地产市场监管回归到依法治国的轨道上来。
市民投诉中介“两头吃”
贷款没还完，房价“少”了40万元，南昌市民赵明一家最近为房子操碎了心。
事情还要从9年前说起。2016年的一天，赵明的父亲赵大爷来到位于南昌青山湖区解放西路的某房产中介处，想为赵明购置一处房产。赵大爷称，当时中介万老板热情介绍，说恰好有处亲戚家的店铺低价出售。双方一拍即合，这套位于解放东路金城国际、两层共约160平方米的店铺，最终以约147万元的价格成交，房产也顺利从原房主李先生名下过户到了赵明名下。
巧合的是，今年3月，原房主李先生故地重游，赵明一家才从李先生口中得知了两点意外信息。“当年房子李先生只卖了约103万元，李先生也不是万老板的亲戚。”赵大爷向记者展示了一份情况说明，该说明由李先生出具并签字确认了上述情况。
据赵大爷回忆，架不住万老板的热情，他将所有手续委托了中介办理，全程未与原房东见面，自己只需向万老板夫妻的私人账户中打款，每打一笔款项，中介就写一张借条。“当时没有房贷资格，还是中介带着去办了125万元的金融服务贷款，利息超过7厘。”赵大爷说着，拿出了当年的一摞借条。
中间的40多万元差价去哪儿了呢？事发后，赵明调取了当年的房产交易相关材料，发现了几张特殊的委托书。其中一份委托书显示，自己“因事务繁忙”一次委托了4名陌生人办理不动产交易、抵押贷款办理等诸多手续。在最终的房屋买卖合同中，代替买卖双方签字的也均为代理人，代替原房东李先生签字的，则是万老板的妻子戴女士。
“其实这些代理人我一个都不认识，当时稀里糊涂签了一堆文件，一套一百多万元的房子，就这么被中介找人‘代理’吃掉了40多万元。”回过神来的赵明算了笔账，加上付给中介的佣金和税费等支出，自己全家为这套店铺支付了168万余元，背上的贷款如今还未还清。“卖套房吃了将近30%的‘差价’，这样的行为难道不违反中介职业规范吗？”赵明质疑。通过互联网，赵明还结识了许多经历相似的买家，他们决定通过法律途径，向中介主张权益。
中介：系自由买卖
赵明所称中介机构如今依旧在原址正常营业，今年4月，记者两次向中介万老板夫妻求证2016年的交易情况，却得到了不同于赵明一家的说法。
“那套房子其实是我们提前买下的，价格方面双方也认可，怎么能说‘吃差价’呢？”据万老板描述，在赵大爷上门前，他便向原房主李先生以约103万元的价格买下了这套两层店铺。“当时我们犹豫要不要留下这套店铺，就没急着过户，而是让李先生办理了全权委托公证，将后续产权过户等手续全权委托我们办理。”万老板表示，后续赵大爷找上门，他也如实告知了上述情况，双方同意走正常中介流程买卖房产，不存在“欺骗隐瞒”。
至于40多万元的差价，万老板认为属于“正常市场变化”。“当年的房产一天一个价，卖出的时候涨了40多万元也很正常。”万老板强调，彼时李先生债务缠身，才急于低价出售房产，后续房价上涨，赵大爷也接受了新的市场价格，“这属于自由买卖，并不算‘两头吃’”。不过具体何时向李先生付款买下房产，因时间久远有些“记不清”了。
随后记者试图联系原房主李先生，赵明表示需先征求当事人意见，截至发稿日，记者未得到回复。
业内人士：可能涉及利用委托公证炒房
赵明与万老板的纠纷一时难以厘清，但双方的矛盾却并非孤例。
4月10日，记者向南昌市青山湖区住房和城乡建设局咨询相关问题。一名工作人员表示，赵明一家可能遭遇了专业的炒房客。“利用‘全权委托公证’代替买卖，是20多年前中介行当里就流行的典型炒房模式了，先通过委托公证低价锁定房屋，然后找到愿意高价接手的买方赚取差价，如果中间不涉及诈骗，很难说违规。”上述工作人员坦言，建议当事人通过司法途径解决民事纠纷。
办理房屋委托公证，意味着卖方将房屋办理产权过户等权利委托给买方，并进行公证，买方可凭公证书将房屋过户到自己或其他人名下。委托公证进行房产交易的初衷是让卖方不便亲自处理相关事宜时，将工作委托给信任之人完成。然而在实际操作中，该制度也给了炒房客可乘之机。
一名业内人士向记者透露，一般在炒房过程中，炒房客会从急于变现的原房主处寻找低价房源，签订购房合同后，不要求将房屋产权过户到自己名下，而是约定出卖人就房屋办理全权委托公证并交付产权证原件，待找到买家后，再径直将房屋过户。
通过这种“不过户交易”的模式，不仅可绕过针对炒房客的限购政策，还能规避交易税费。此后，炒房客一般会与房东约定半年以上交易周期，便于装修房屋，炒高房价，寻找真正的买家。此外，房屋被委托后，一直到最终买家过户之前，中间每“委托”一次，意味着房价被“炒高”一次。曾陷争议漩涡的“串串房”，涉及的多是此类手法。
实际炒房流程也可能更复杂。“有的炒房客会和原房主约定好，先付一定比例的定金，用小资金撬动大资产，一旦市场行情下行，只需放弃这些小额成本即可。”上述业内人士提醒，这些复杂流程的成立有一个共同的前提，“在交易中不得欺骗隐瞒，应及时支付原房东房款，保障委托公证和后续买卖的合法性，否则可能涉嫌诈骗。”
为及时获取交易信息，炒房客多通过利益分成等方式寻找房地产中介机构合作，甚至有中介人员亲自下场。“一套房产仅靠佣金能赚多少？2015年前后，南昌房市火热的时代，一次成功的操作收益可能轻易达到数十万元。”该业内人士表示，这几乎是业内“公开的秘密”。
专家：解决“投机性”炒房现象 不能仅靠行政力量
通过委托公证炒房有利可图，背后却也风险重重。江西朗秋律师事务所律师万浩告诉记者，民法典规定，不动产物权的设立、变更等，经依法登记发生效力，法律另有规定的除外。“委托公证看似给了买方一份保证，但这并不影响卖方把该房再转手卖给善意的第三人，造成‘一房两卖’的情形，最终买方维权成本高昂。”万浩表示，对作为被委托人的炒房客而言，其想谋取的差价也有被委托人追回的风险，毕竟委托人有权随时撤销委托。
处于法律灰色地带的“委托公证”炒房模式近年来引起纠纷成讼颇多。2021年厦门市思明区人民法院法官郭泽喆曾撰文表示，“全权委托公证”表面为委托代理，实际为倒卖房屋并牟取差价，但从司法实践现状来看，法院内部对认定“全权委托公证”房屋交易为炒房并确认其无效存在较大的争议，合同自由和法无禁止即可为等观念仍属主流。
为保障“房住不炒”，2017年司法部公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，要求公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。不过目前仍有不少通知下发前的存量公证引发纠纷成讼，还有一些炒房者按照“重大事项一次一委托”原则办理公证，打擦边球继续借助公证炒房。
值得注意的是，2022年，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院审理了一起涉及委托公证的房屋买卖合同纠纷案件。本案中，炒房客向原房东交纳定金后，原房东拒绝办理公证委托，因此炒房客将原房东告上法庭。法院审理后认为，原告利用其具有的房源信息及熟悉房屋交易流程的优势，与他人联合将涉案房产出售赚取差价，故购买涉案房屋并非原告真实意思表示，其行为严重影响实际买卖双方缔约选择权，损害了实际买卖双方合法权益，名为买房，实为炒房，故原、被告签订的房屋买卖合同不成立。
“宏观层面而言，‘房住不炒’有利于房地产市场健康发展；但在微观层面的个案中，对‘炒房合同’的效力判断仍然要严格依据法律、法规具体规定。”江西师范大学政法学院副院长、教授颜三忠认为，基于民法典合同编的价值初衷，在全国性的法律文件没有对此类合同行为进行禁止的情况下，司法不宜过于积极地判定此类合同无效，否则将影响市场交易的安全性和稳定性。“要想真正解决投机性‘炒房’现象，不能仅靠政府行政力量，未来相关法律法规也需及时跟进，炒房合同效力的认定标准相关司法解释也应更加细化，从而使房地产市场的管理和调控真正回归到依法治国的轨道上来。”颜三忠表示。（文/新法治报·赣法云 王政 记者吴强）
编辑：何 山
校对：王小明
复审：程乘玉