危旧店铺改造被拆成毛坯房
南昌市师大南路一店铺承租人投诉 律师：二房东若未告知改造产生的影响应担责
来源： 新法治报 | 日期： 2024年10月24日 | 制作： 何山 | 新闻热线： 0791-86847870
童先生所租店铺变成了毛坯房
近日，南昌市民童先生向新法治报反映，今年4月份，他在南昌市师大南路租用的店铺被房东告知要进行小范围加固，需暂停营业，排除危房安全隐患。
可当他再回到店里查看状况时，发现约定的小范围加固变成了全面拆除，原本装修完备的店铺已经成了毛坯房状态。事后，店铺业主江西水泥有限责任公司南昌分公司（下称“水泥公司”）拒绝对其损失进行赔偿。
对此，水泥公司表示，维修面扩大是出于安全考虑，且已告知二房东。由于是口头约定，三方对此事各执一词。
针对因危房改造对承租人造成的损失，律师表示，二房东应举证童先生知晓并同意危房改造可能造成的损失，否则应承担相应的赔偿责任。
投诉：店铺被拆成毛坯房
“我开了几年的店铺，被房东改造后却成了毛坯房，现在根本无法经营。”近日，南昌市民童先生在自己的店铺门前，向记者讲述了他遭遇的困境。
据介绍，童先生的店铺位于南昌市青山湖区师大南路3号院沿街，主要销售零食，是2022年5月开始经营的，由于师大南路临近学校、居民区，店铺的生意一直不错。
10月15日，记者在现场看到，童先生的店铺已经看不到昔日经营的痕迹，格栅吊顶、墙壁灯箱、外墙玻璃都不见了踪迹，只有粉刷一新的白墙和房顶，与常见的毛坯房并无二致，但店铺房梁以及立柱能看到进行了维修加固。
童先生说，这次意外的变故，跟危房改造有关。
童先生的店铺是通过二房东谢先生租用的，租期至2025年5月29日，产权方为水泥公司。自今年4月份以来，水泥公司以房屋存在安全隐患为由，多次进行了检测。
“房东说自己的房子是危房，需要进行改造，让我暂停营业一段时间。”童先生告诉记者，他始终未见过相关的鉴定报告，曾有工作人员在店铺的立柱打孔进行检测，但无人告知其结果。
最终，童先生与二房东谢先生以及水泥公司经过多次协商后，同意了局部维修方案，主要维修商铺北墙、西墙及一根立柱，工期约为一个月。
“我始终强调不能大面积改造，不要耽误我做生意。”令童先生没想到的是，6月初他将店铺移交后，改造工程迟迟没有动工，直到他8月初来到店铺查看时，发现现场已经被拆成了毛坯房状态，原来店铺安装的卷闸门、风幕机、射灯、监控探头等物品都不见了踪影。
争议：是否充分告知各执一词
“我发现改造面扩大后，本想阻止，但是二房东一直跟我协商，说房东肯定会好好处理。”童先生表示，看见原有的装修被破坏后，让他难以接受，当他到水泥公司协商赔偿事宜时，对方仅提出可以延长租期，房租仍要正常支付，“这样的条件，我无法接受，现在要开店，我重新装修就要花十几万元，更何况租约就快到期了”。
为进一步了解情况，记者随即来到江西万年青水泥股份有限公司（下称“万年青公司”）。据了解，水泥公司目前由该公司代管，万年青公司资产管理部参与本次维修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范围在施工之初就无法预估，施工方可能根据情况去进一步维修，原本商定，如果因为施工耽误了店铺经营，将按照施工时间给予童先生相应的房租免除。
“施工方拆开吊顶后，发现情况超出预期，我们也通过谢先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租赁合同是与谢先生签订，后续的具体施工维修都是直接与谢先生对接，再由谢先生转告童先生，但具体有没有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租赁合同是和谢先生签订的，所以此次危房改造无法与童先生签订相应的协议，只能通过谢先生去和童先生口头协商。
“房屋改造的进展，我都按公司要求告知了童先生，经过他同意，施工队才进场施工的。”二房东谢先生在受访时表示，水泥公司要求转述的，他都通知了童先生，但始终未能出具相应的记录证明事先告知并取得童先生同意。
当记者问及是否将店铺小范围改造变成全面改造的情况告知童先生时，谢先生则表示自己也并不了解施工情况，无法跟童先生确切表述。
随后，记者展示了一段童先生交付前店铺的视频，视频中店铺的吊顶、灯具、灯箱广告牌等一切完整，谢先生也承认，这确实是童先生移交时的店铺情况。
住建部门：对危房改造并不知情
记者注意到，在童先生的店铺门前贴有一张《青山湖区房屋室内装饰装修备案登记单》，童先生表示这正是此次危房改造工程申请的施工手续，他不明白为什么危房改造变成了装修施工。
为此，胡女士则表示该店铺确实属于危房，之所以没有对外出具鉴定报告，是因为目前的评级是无法对外出租经营，评估人员也告知不能对外出具。
据了解，童先生所租用的店铺是水泥公司上世纪70年代末建成的，共有4层，原用于公司南昌办事处办公接待使用，后来逐步开始对外出租，童先生使用的底层商铺楼上，被一家公司改造用作公寓出租，属于公共人员聚集场所，安全隐患较大。
胡女士向记者提供了由江西省建材产品质量监督检验站有限公司出具的鉴定报告，鉴定报告表明“存在多处影响结构安全的缺陷，房屋质量不能满足后续安全使用，存在老化，部分构建材料强度低于现行国家规范最低要求”，但该报告并未将房屋的危险性划分等级。
按照《南昌市房屋使用安全管理条例》的相关规定，经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当立即将鉴定报告或者相关信息送达委托人，并在24小时内报送房屋所在地的区（县）人民政府房产主管部门；区（县）人民政府房产主管部门应当自收到房屋安全鉴定报告或者相关信息之日起3日内，向房屋使用安全责任人发出督促解除危险通知书，提出对危险房屋的处理意见和解除危险期限。
那么，辖区内存在不能满足安全使用的房屋，属地住建部门是否知情？
对此，南昌市青山湖区住房和城乡建设局的工作人员向记者确认，未收到相关的鉴定报告，该名工作人员表示，危房改造要出具相应的鉴定报告，一般情况下鉴定报告会对危房进行明确危险等级划分。“如果报告中没有明确划分等级，只能说这个鉴定报告不太全面。”
对于危房改造的申报为何成为了房屋室内装饰装修备案，胡女士并未给出明确解释。
律师：二房东如举证不能应赔偿
“目前，我们已经停止了维修改造，等租赁合同到期再开展全方位的维修加固方案。”胡女士表示，维修改造的目的是为了安全考虑，施工队不可能在不经过承租方同意的情况下施工。
然而，对于店铺的全面改造，童先生始终表示自己没有得到通知，记者从谢先生处也未获得相应的沟通记录。
童先生强调，这一次全面拆除改造给他造成了极大的损失，他不接受水泥厂所提出的减免房租的赔偿方案，后续还会就赔偿事项与水泥厂再协商，“我停业造成的经营损失，以及再装修的成本，房东都应进行合理的赔偿”。
对此，江西法报律师事务所律师郭俊认为，司法实践中经常存在“转租”“二房东”等情况。在本起事件中，房东在修复危房期间，因修复工作给承租人造成损失，如装修损失、店铺无法正常营业等，实际转租人应当承担相应的赔偿责任。由于童先生是与二房东谢先生签订的租赁合同，相应的赔偿责任应当依据合同中的具体条款向谢先生主张，“如果另有口头约定，就需要转租方承担一定的举证责任，证明承租人童先生同意并知晓了改造工程对其产生的影响，如举证不能，将承担相应的赔偿责任”。
同时，郭俊强调，《南昌市房屋使用安全管理条例》规定，单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动。如因“危房”而导致的租赁合同后续履行不能，合同各方责任认定及法律后果承担，需以具体案件情况中双方过错程度作为判定依据。（文/图 实习生熊风雨 全媒体记者吴强）
编辑：何 山
校对：王小明
复审：程乘玉
审签：罗 强
近日，南昌市民童先生向新法治报反映，今年4月份，他在南昌市师大南路租用的店铺被房东告知要进行小范围加固，需暂停营业，排除危房安全隐患。
可当他再回到店里查看状况时，发现约定的小范围加固变成了全面拆除，原本装修完备的店铺已经成了毛坯房状态。事后，店铺业主江西水泥有限责任公司南昌分公司（下称“水泥公司”）拒绝对其损失进行赔偿。
对此，水泥公司表示，维修面扩大是出于安全考虑，且已告知二房东。由于是口头约定，三方对此事各执一词。
针对因危房改造对承租人造成的损失，律师表示，二房东应举证童先生知晓并同意危房改造可能造成的损失，否则应承担相应的赔偿责任。
投诉：店铺被拆成毛坯房
“我开了几年的店铺，被房东改造后却成了毛坯房，现在根本无法经营。”近日，南昌市民童先生在自己的店铺门前，向记者讲述了他遭遇的困境。
据介绍，童先生的店铺位于南昌市青山湖区师大南路3号院沿街，主要销售零食，是2022年5月开始经营的，由于师大南路临近学校、居民区，店铺的生意一直不错。
10月15日，记者在现场看到，童先生的店铺已经看不到昔日经营的痕迹，格栅吊顶、墙壁灯箱、外墙玻璃都不见了踪迹，只有粉刷一新的白墙和房顶，与常见的毛坯房并无二致，但店铺房梁以及立柱能看到进行了维修加固。
童先生说，这次意外的变故，跟危房改造有关。
童先生的店铺是通过二房东谢先生租用的，租期至2025年5月29日，产权方为水泥公司。自今年4月份以来，水泥公司以房屋存在安全隐患为由，多次进行了检测。
“房东说自己的房子是危房，需要进行改造，让我暂停营业一段时间。”童先生告诉记者，他始终未见过相关的鉴定报告，曾有工作人员在店铺的立柱打孔进行检测，但无人告知其结果。
最终，童先生与二房东谢先生以及水泥公司经过多次协商后，同意了局部维修方案，主要维修商铺北墙、西墙及一根立柱，工期约为一个月。
“我始终强调不能大面积改造，不要耽误我做生意。”令童先生没想到的是，6月初他将店铺移交后，改造工程迟迟没有动工，直到他8月初来到店铺查看时，发现现场已经被拆成了毛坯房状态，原来店铺安装的卷闸门、风幕机、射灯、监控探头等物品都不见了踪影。
争议：是否充分告知各执一词
“我发现改造面扩大后，本想阻止，但是二房东一直跟我协商，说房东肯定会好好处理。”童先生表示，看见原有的装修被破坏后，让他难以接受，当他到水泥公司协商赔偿事宜时，对方仅提出可以延长租期，房租仍要正常支付，“这样的条件，我无法接受，现在要开店，我重新装修就要花十几万元，更何况租约就快到期了”。
为进一步了解情况，记者随即来到江西万年青水泥股份有限公司（下称“万年青公司”）。据了解，水泥公司目前由该公司代管，万年青公司资产管理部参与本次维修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范围在施工之初就无法预估，施工方可能根据情况去进一步维修，原本商定，如果因为施工耽误了店铺经营，将按照施工时间给予童先生相应的房租免除。
“施工方拆开吊顶后，发现情况超出预期，我们也通过谢先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租赁合同是与谢先生签订，后续的具体施工维修都是直接与谢先生对接，再由谢先生转告童先生，但具体有没有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租赁合同是和谢先生签订的，所以此次危房改造无法与童先生签订相应的协议，只能通过谢先生去和童先生口头协商。
“房屋改造的进展，我都按公司要求告知了童先生，经过他同意，施工队才进场施工的。”二房东谢先生在受访时表示，水泥公司要求转述的，他都通知了童先生，但始终未能出具相应的记录证明事先告知并取得童先生同意。
当记者问及是否将店铺小范围改造变成全面改造的情况告知童先生时，谢先生则表示自己也并不了解施工情况，无法跟童先生确切表述。
随后，记者展示了一段童先生交付前店铺的视频，视频中店铺的吊顶、灯具、灯箱广告牌等一切完整，谢先生也承认，这确实是童先生移交时的店铺情况。
住建部门：对危房改造并不知情
记者注意到，在童先生的店铺门前贴有一张《青山湖区房屋室内装饰装修备案登记单》，童先生表示这正是此次危房改造工程申请的施工手续，他不明白为什么危房改造变成了装修施工。
为此，胡女士则表示该店铺确实属于危房，之所以没有对外出具鉴定报告，是因为目前的评级是无法对外出租经营，评估人员也告知不能对外出具。
据了解，童先生所租用的店铺是水泥公司上世纪70年代末建成的，共有4层，原用于公司南昌办事处办公接待使用，后来逐步开始对外出租，童先生使用的底层商铺楼上，被一家公司改造用作公寓出租，属于公共人员聚集场所，安全隐患较大。
胡女士向记者提供了由江西省建材产品质量监督检验站有限公司出具的鉴定报告，鉴定报告表明“存在多处影响结构安全的缺陷，房屋质量不能满足后续安全使用，存在老化，部分构建材料强度低于现行国家规范最低要求”，但该报告并未将房屋的危险性划分等级。
按照《南昌市房屋使用安全管理条例》的相关规定，经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定机构应当立即将鉴定报告或者相关信息送达委托人，并在24小时内报送房屋所在地的区（县）人民政府房产主管部门；区（县）人民政府房产主管部门应当自收到房屋安全鉴定报告或者相关信息之日起3日内，向房屋使用安全责任人发出督促解除危险通知书，提出对危险房屋的处理意见和解除危险期限。
那么，辖区内存在不能满足安全使用的房屋，属地住建部门是否知情？
对此，南昌市青山湖区住房和城乡建设局的工作人员向记者确认，未收到相关的鉴定报告，该名工作人员表示，危房改造要出具相应的鉴定报告，一般情况下鉴定报告会对危房进行明确危险等级划分。“如果报告中没有明确划分等级，只能说这个鉴定报告不太全面。”
对于危房改造的申报为何成为了房屋室内装饰装修备案，胡女士并未给出明确解释。
律师：二房东如举证不能应赔偿
“目前，我们已经停止了维修改造，等租赁合同到期再开展全方位的维修加固方案。”胡女士表示，维修改造的目的是为了安全考虑，施工队不可能在不经过承租方同意的情况下施工。
然而，对于店铺的全面改造，童先生始终表示自己没有得到通知，记者从谢先生处也未获得相应的沟通记录。
童先生强调，这一次全面拆除改造给他造成了极大的损失，他不接受水泥厂所提出的减免房租的赔偿方案，后续还会就赔偿事项与水泥厂再协商，“我停业造成的经营损失，以及再装修的成本，房东都应进行合理的赔偿”。
对此，江西法报律师事务所律师郭俊认为，司法实践中经常存在“转租”“二房东”等情况。在本起事件中，房东在修复危房期间，因修复工作给承租人造成损失，如装修损失、店铺无法正常营业等，实际转租人应当承担相应的赔偿责任。由于童先生是与二房东谢先生签订的租赁合同，相应的赔偿责任应当依据合同中的具体条款向谢先生主张，“如果另有口头约定，就需要转租方承担一定的举证责任，证明承租人童先生同意并知晓了改造工程对其产生的影响，如举证不能，将承担相应的赔偿责任”。
同时，郭俊强调，《南昌市房屋使用安全管理条例》规定，单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动。如因“危房”而导致的租赁合同后续履行不能，合同各方责任认定及法律后果承担，需以具体案件情况中双方过错程度作为判定依据。（文/图 实习生熊风雨 全媒体记者吴强）
编辑：何 山
校对：王小明
复审：程乘玉
审签：罗 强