占绿毁绿、违规装修等问题因多头管理致执法难

全国人大代表卢天锡建议明晰职责清单推动执法进小区

来源：  新法制报     |    日期：  2021年03月24日     |    制作：  喻亮     |    新闻热线：  0791-86847195

　　物业管理市场行业准入门槛低，物业服务行业整体水平不高，市场主体鱼龙混杂、水平参差不齐，占绿毁绿、违规装修等问题看似多部门可管实则“无人管”。鉴于物业管理工作存在的问题，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡提交了一份《关于尽快修订<物业管理条例>的建议》。

　　问题一：房屋和配套设施“带病移交”

　　据了解，为规范物业管理活动，国务院于2007年10月颁布实施了《物业管理条例》（以下简称《条例》），并先后于2016年1月、2018年3月进行了修订，取消了物业服务企业资质管理相关规定，增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制等内容。

　　卢天锡表示，修订后的《条例》虽然比原条例更合理、更完善，但在实施过程中，仍面临一些社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。

　　首先是项目承接查验把关不严。虽然《条例》明确“前期物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，但在交接时往往出现因项目规划和建设标准落实不到位、查验把关不严，未充分考虑与后续物业管理有效衔接，房屋和配套设施“带病移交”,导致业主迁怒于物业服务企业而拒交物业服务费等问题。

　　问题二：开发商主导的前期物业费定价偏高

　　同时，卢天锡认为，物业收费定价机制不健全，物业服务事项缺少统一的物业服务等级标准，物业服务价格缺乏相应评判依据，尤其是由于前期物业收费定价在商品房预售许可前，缺少业主监督，不少前期物业招投标流于形式，开发商主导物业定价，且价格往往偏高，业主反映强烈。

　　此外，业主自治作用发挥不充分。据了解，全国成立了业主大会的小区占全部住宅小区的比例约为30％，难以发挥“民事民议民决”作用。业主委员会法律地位不明确，业主、业主委员会自我管理和约束监督机制尚未形成，部分业主以“物业服务不到位”为由拒交物业服务费；而部分物业又以“业主交纳物业费不足”为由单方面中止部分服务，导致双方的矛盾陷入恶性循环。

　　行业监管手段不断弱化。相关职能部门物业管理职责不明确，住宅小区内执法难，尚未形成齐抓共管机制。基层管理部门力量薄弱，街道、社区未落实物业管理工作人员和工作经费，难以有效地开展物业管理日常监督。物业服务企业资质取消后，行业管理部门对物业服务企业的监管手段进一步弱化。

　　建议一：明确细化交付标准并综合验收

　　鉴于物业管理工作存在的上述问题，卢天锡建议尽快修订完善《条例》。

　　进一步细化房地产开发项目规划条件、建设标准和配套要求，建立商品房开发项目综合验收管理制度，明确住建、自然资源、应急救援、公安、教育等部门联合对小区容积率、绿化率、车位配比、建筑间距、外立面设计、全装修标准，新能源汽车充电设施、垃圾分类设施、邮政设施、幼儿园设施等配套和交付标准等进行综合验收。建立商品房质量保证金制度，破解建设单位履行房屋保修责任不到位难题，避免产生开发建设遗留问题和矛盾纠纷。

　　建立健全全国统一的物业管理信用评价体系，规范物业服务企业和从业人员行为，促进物业管理市场规范发展。强化物业服务企业监管措施，便于行业主管部门和街道（乡镇）对物业服务企业实施有效监管。

　　建议二：推动各职能部门执法进小区

　　卢天锡认为，要加强对开发商选聘物业服务企业的监督，建立招投标平台，设立相关罚则，防范前期物业招投标流于形式，规范物业服务收费行为，形成物业服务市场良好竞争机制。制定出台物业服务等级标准，规范物业服务定价行为。

　　同时，加强对业主大会和业主委员会的指导监督，规范业主大会召开程序、业主委员会委员产生办法，明确业主委员会组织架构、工作职责、管理运行等要求。

　　进一步明确城管、民政、公安等相关部门在物业管理工作中的职能，建立行政执法部门职责清单制度，推动各职能部门执法进小区，着力解决住宅小区内业主违法经营、噪音扰民、乱种乱养、乱停乱放、私搭乱建等问题管理不到位、执法不力等问题，形成物业管理齐抓共管的工作局面。

文/记者万菁