聚焦民法典 送法进社区

本报携手南昌市东湖区开展“法睦邻”社区共驻共建活动

来源：  江西法制网     |    日期：  2021年01月12日     |    制作：  曾若晨     |    新闻热线：  0791-86847195

　　为进一步推进民法典走进社区，走进群众身边，促进社区家庭邻里和睦，1月8日上午，由本报与省律师协会联合举办的第629期“公益律师进社区”活动，携手南昌市东湖区司法局、豫章街道聆江社区、豫章司法所联合开展“法睦邻”社区共驻共建之民法典进社区活动。

　　此次活动，特别邀请了江西法报律师事务所杨峻律师、龚云蛟律师为大家带来民法典物权编讲解，并结合社区搜集到的物业方面的问题，有针对性地普及法律知识点并给出解决策略，提升社区居民法律意识和依法办事的能力。

　　普法宣传走进“法睦邻”共建社区

　　“社区反映大家对于民法典物权编有着很浓的兴趣，所以今天特别开设此次民法典普法讲座。”活动现场，社区居民带着问题而来，齐聚一堂聆听民法典之物权编的普法课。

　　“法睦邻”共建社区是新法制报社党支部、东湖区司法局党支部、聆江社区党支部进行资源整合、优势互补、共驻共建的一次有益探索，此次活动，各党支部也派出普法志愿者，与“公益律师”一起为社区居民开展民法典宣传活动。

　　“物权是民事主体依法享有的重要财产权，物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。”龚云蛟律师是此次普法课的主讲人，他介绍道，民法典物权编在原物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。物权编共5个分编、20章、258条。

　　案例剖析普及民法典物权编知识

　　民法典强化了业主对建筑物及其区划内共有部分共同管理的权利。龚云蛟律师介绍说，实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变建筑物及其区划内共有部分的用途或者利用建筑物外墙、电梯张贴广告等营利。对此，物权编在第二百七十八条中规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定。同时，物权编第二百八十二条明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　为了方便大家更好地理解，龚云蛟律师通过对多个案例故事的剖析，从不同的角度为大家普及民法典物权编法律知识点，也由此引发了在座居民的热烈讨论。

　　同时，公共区域的停车收费问题而引发的车位使用问题，也是普遍关注的话题。为此，龚云蛟律师表示，建筑规划内车位、车库权属依据合同确定，通过出售和附赠取得车库车位的，所有权归业主。车库车位出租的，所有权归开发商，业主享受使用权。在转移专有权时，车库和车位并不随之发生转让效果。是否需要单独转让或者不可转让，应依据合同情况确定。

　　座谈交流为居民“答疑解惑”

　　“此次民法典物权编还有一大亮点，就是降低业主共同决定事项的表决门槛。”龚云蛟律师说，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。

　　在普法讲座后，针对成立业主委员会较难的问题，社区居民与“公益律师”进行了座谈讨论。

　　“业主委员会是小区居民针对小区物业实行共同自治的一种必要形式。近年来，随着业主维权意识的增强和相关法律法规的颁布，小区业委会逐渐兴起。其具备‘准主体’的法律地位，比如可以与物业公司签订物业服务合同，变更物业服务企业，表决筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金等。”杨峻律师向大家介绍了流程。同时表示，如果需要成立业主委员会，需要该小区入住覆盖率达到50%以上或者首批物业交付满3年，由五名业主向街道办事处或者乡镇政府部门提出书面申请就可以筹备成立。如果业主成立业主委员会难度较大，则可以根据住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第58条，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的权利。

　　针对居民提出一些疑难问题，两名“公益律师”也通过一对一的方式，为大家答疑解惑，并通过建立“帮扶”机制，为社区和居民提供“法律顾问”服务，深受大家欢迎。

　　咨询实录

　　外墙脱落房屋漏水怎么办？

　　问：小区房屋外墙脱落及房屋窗户漏水应该如何解决？

　　江西法报律师事务所杨峻律师：根据建设工程质量管理条例第40条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。所以在质量保证期内，房屋外墙和防水等工程的缺陷应由建设单位或施工单位进行维修。

　　过了质量保证期的，建筑的缺陷维修由业主或者业主委员会承担。民法典第283条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　项目未完工如何主张权利

　　问：小区规划、设计的基础建设项目都未完成，如景观池喷水、儿童乐园、活动娱乐场所等，应该找谁主张权利？

　　江西法报律师事务所杨峻律师：一般而言，如果小区的规划配套设施写入房屋销售合同之中，而房屋交付后基础配套设施没有完成的，业主可以凭合同请求房屋开发商承担违约责任。

　　如果合同中没有约定此类内容，根据商品房买卖合同解释第3条，如果建设单位在销售房屋时有把基础配套设置及规划进行宣传或者承诺，应当把此配套设置视为房屋销售合同的一部分。房屋交付后配套设置没有完成的，可以向商品房建设单位追究其违约责任。

　　小区园林无人管理谁担责

　　问：小区园林基本处于无人管理状态，公共视频形同虚设，电动车等私人物品被盗，查不到公共视频画面，业主应该怎么办？

　　江西法报律师事务所龚云蛟律师：民法典第942条规定：物业办事人应当根据约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和谋划办理物业办事区域内的业主共有部分，维护物业办事区域内的根基秩序，采纳合理办法保证业主的人身、财产安全。所以物业服务企业有对小区园林进行管理和保证小区进行实时监控的法定及约定义务。

　　如果物业服务企业违法相关义务，业主有权起诉要求其承担民事责任。

　　车辆混杂车库存隐患怎么解决

　　问：小区停车位稀缺，周边办公楼及酒店的车辆均停进了车库，车辆混杂，安全隐患较多怎么办？

　　江西法报律师事务所龚云蛟律师：民法典第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以存在开发商未满足本区划业主，而将有限的车位出租或出售给他人，基于本条与民法典第154条的规定，可以主张开发商与其他区划业主出租或出售的合同无效。

　　文/首席记者方维芳 图/成小龙