人防车位收益归属之争引官司
抚州中院二审判决：东旭1号小区人防车位使用管理和收益权归全体业主
来源： 江西法制网 | 日期： 2020年11月18日 | 编辑： 丁嘉妮 | 新闻热线： 0791-86847195
近日，抚州市东旭1号(公元1959)小区业委会收到了来自法院的终审判决书，这意味着小区业委会与开发商关于人防车位的纷争告一段落。终审法院判决：因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。
当地人防部门认为，东旭1号小区业委会胜诉属于个案，不能作为今后评判人防工程平时使用管理和收益归属的标准，如出现纠纷，最终还是需要通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决。
有法律人士认为，该案审判中，让人防车位结构性特点和固有性质在法律上予以认定，这一点具有借鉴和示范作用。
东旭1号地下停车场
业主 开发商出售人防车位陷“拉锯战”
“过了这么多年，这件事终于有了定论！”11月6日，东旭1号小区业委会主任朱申祥接受新法制报记者采访时感叹。此前，就小区人防车位平时使用管理和收益权利，业委会和开发商、前物业公司陷入了历时6年的“拉锯战”。
抚州市东旭1号小区于2012年竣工交房，共有商品房643套，东旭1号是小区的备案名称，在当地对外称公元1959小区。
“2014年，小区地下停车场差不多要建成了，开发商计划出售车位，一开始要价是20万元/个，后来无人问津，就降到了15万元/个。”朱申祥回忆称，开发商与业主间的矛盾就此产生，“一共600多户，只有200多个车位，这不是倚仗供需不平衡，逼迫业主去买高价车位吗？”
据公开信息显示，该小区地下人防工程建筑面积为7759.85平方米，使用面积为6992.17平方米，规划有200个人防停车位。
“我们小区地下停车场的车位全部是人防车位。”朱申祥表示，开发商无权出售。
在小区业主将开发商出售人防车位一事反映给抚州市人民防空办公室后，人防办发函叫停了开发商出售人防车位的行为，人防车位的争端就此搁置。
一审 驳回开发商要求返还人防车位诉请
据朱申祥介绍，2015年年初，业主开始使用人防车位后，东旭1号小区的前期物业公司美城物业办理了东旭1号人防工程平时使用证，并向抚州市物价局申请批复，向小区业主收取停车费用。
2016年9月，东旭1号小区业主依法成立了第一届业主委员会，2017年3月，业主委员会组织召开业主大会，解聘了美城物业公司，采取小区自治的方式管理，并接替美城物业，成为了东旭1号人防工程的管理单位。
此后的几年中，小区开发商东旭公司和美城物业多次要求小区业委会返还人防车位，并且赔偿损失，但在朱申祥和众多业主看来，这样的要求于法无据，一直未作理会。
然而，令朱申祥没想到的是，“官司”就随之而来。
2019年，东旭公司向法院提起诉讼，请求判令东旭1号小区业委会立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；判令东旭1号小区业委会赔偿车位租金损失118万元，从2017年3月15日起计算至2019年8月31日，按每个车位200元/月计算，之后的损失按此标准计算至停止侵害为止。
一审中，开发商诉称，人防车位未计入小区公摊面积，虽计入建设成本，但没有计入房价。
一审法院审理后认为，人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，但东旭公司否认计入销售房价却无法提供相关财务证据予以证明。因此，对东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉请不予采信。
庭审中，东旭公司还提出，在向业主销售房屋时，双方签订的商品房买卖合同对地下人防车位约定了归东旭公司方所有，由东旭公司管理使用、收益。
法院经审理后认为，该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权、使用权归东旭公司所有，但该条款属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，该条款应属于无效。
最终，一审法院对于东旭公司、美城物业要求东旭1号小区业委会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
二审 人防车位收益权归全体业主
2020年，东旭公司不服一审判决，向抚州市中级人民法院提起上诉。
抚州中院经审理认为，案件的争议焦点是案涉地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有。
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产权的形式和特点较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，房地一体。而东旭1号小区这类结建式人防工程所依附的土地与相关建筑物占用范围内的建设用地同一，也具有以上特点。
开发商出售地面建筑物之后，其占用范围内的土地使用权一并处分，该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。
法院认为，本案中只要能证明修建人防车位的建设成本纳入了建设项目总成本之中，就已构成证明投资主体发生了实际转移的前提。无须再进一步举证证明人防车位的建设成本是否纳入了房屋售价之中，且即便需要举证，根据当事人掌握的证据距离和程度原则，该对象也理应由开发商举证，本案中的开发商也没有提供任何证据证明，其未将成本纳入房屋售价之中。
10月16日，抚州中院作出二审判决，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。
人防部门 遇类似情况应协商仲裁或诉讼解决
对于东旭1号小区人防工程平时使用收益权利的二审判决，抚州市人民防空办公室相关负责人表示，该案在今后解决商业住宅小区有关人防工程争议中并不具备示范作用，“人防工程不存在所有权归属的问题，只是使用、管理、收益权由谁享有的问题，对人防工程平时使用管理和收益有争议的，还是需要通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决”。
江西宏正律师事务所律师高鹏指出，《中华人民共和国人民防空法》中规定的“投资者”，并不仅仅是开发商，而必须作扩大解释，因为开发商的最终目的是“卖房”，最后的“投资者”实际上从“开发商”转成了“业主”。
高鹏认为，人防车位的开发成本是否计入商品房销售价格，将成为谁是“业主”的关键，开发商如果举证不能，可能失去“投资者”资格，进而失去享有人防车位的相关权利。
北京京师律师事务所律师熊超则认为，依照结建式人防工程性质的认定，那么人防工程必然是跟整栋楼处于一种主从关系，按照相应的法律规定，应当是在出售转让和买卖过程中，同时将一并出售的。东旭1号小区这一案例的存在，让人防车位结构性特点和固有性质在法律上予以认定，这一点具有借鉴和示范作用。
文/图 记者吴强