新余一小区陷换物业风波

老物业没走新物业难进 名仕公馆开发商质疑合法性起诉业委会及渝水区城北街道办

来源:新法制报       签发日期:2018年08月03日 15:02
编辑:周小雅       新闻热线:0791-86847195


分享到:

  小区业委会称,业主不满前期物业公司服务质量,于是成立业主委员会选聘新的物业公司。

  而托管前期物业公司的开发商则表示,曾对业主征询意见,大多数业主支持物业继续服务。

  一场由物业引发的风波在新余市“红海·名仕公馆”小区(以下简称名仕公馆)上演,并演绎成一场诉讼——开发商以“业委会选举和选聘新物业公司没有满足《物业管理条例》规定的人数、面积‘双过半’要求”,质疑程序的合法性,将业委会和当地街道办告上了法庭。

  目前,法院已受理此案。

小区门口

  一个小区出现两家物业公司?

  7月19日,新余市“红海·名仕公馆”小区恢复了往日的平静。

  在小区门口,业主们进进出出时总会不经意地向门口值班室多瞄几眼,“物业还是原来的,没换啊……”

  就在10天前,名仕公馆因业委会更换物业公司一事,曾发生过激烈冲突。

  一位见证了这场冲突的业主向新法制报记者回忆称,7月9日上午,在物业办公场所内,着红衣和白衣的两方工作人员对峙了超一个小时,争吵非常激烈场面一度失控。

  该名业主告诉记者,穿白色衣服的是准备进驻的新物业公司的人员,而穿红色衣服的则是原物业公司的工作人员;现场聚集着小区开发商和业委会的工作人员,业委会支持新物业公司一方,而开发商则支持原物业公司。

  据业主介绍,当天准备进驻的新物业想要进入原物业公司办公场所,而开发商及原物业公司则以物业办公用房在楼上,现在办公场所为开发商自持场地为由拒绝退场。

  最终,在当地政府多个部门的介入下,双方才保持平静,新物业公司欲接管小区暂以失败告终。

  小区内的这场争端让不少业主感到疑惑,业主龚女士对记者说,“两个物业公司同时出现,我还是头一次碰到。有人说这是好事,可以享受双份服务,可是我却觉得这让小区的管理更加混乱了,现在我都不知道该把物业费交给谁?”

  此外,还有一些业主对后续物业服务心存担忧,业主曾大妈说:“现在我们担心的一个问题就是后续服务,比如电梯维修、垃圾清理和家中需要寻求帮忙等,出现两个物业公司,到底该找哪个?”

  物业服务成导火索

  公开资料显示,“红海·名仕公馆”位于新余市城北中心区,建筑征地面积为91.82亩,由江西红海房地产开发集团有限公司新余分公司开发,小区前期物业为南昌名泰物业管理有限公司(后被深圳彩生活服务集团管理收购)。

  两家物业公司争一个小区,这一切要从部分业主对南昌名泰物业管理公司的不满说起。多位业主将问题归纳为收费高服务差,具体为:安保力量不足、门禁及消防设施维护不到位等。

  “一块多的物业费在当地不算低,收五星级的物业费却提供一星级的服务,这样的物业我们要把他换掉。”业主刘女士告诉新法制报记者,“我买的是二手房,当时听别人说名仕公馆安全系数高,住得放心,结果去年刚搬进来家里就遭了贼。遭贼的还不只我们一家,我们跟物业反映,他们就让我们报警,后来也没有见物业加强防盗措施和保安巡逻力度。”

  另外一名业主代表陈先生则指着走廊上的消防设施称:“这一层楼道的消防设施已经损坏很久了,他们也不更换,万一遇到火灾,怎么办呀?”

  对此,南昌名泰物业管理有限公司派驻在小区的一位物业经理回应称,物业公司已经尽量做好了本职工作,上述问题只是小部分偶发性的,不认可物业服务也只是小部分业主。

  该物业经理还透露,很多问题并不是物业公司能够解决的,业主更多的不满是针对小区开发商。

  成立业委会欲换物业

  小区业委会主任谢建安向新法制报记者证实部分业主对开发商的不满情绪严重,他向记者提供的小区业委会给新余市房管局《情况反映》载明:“红海·名仕公馆存在建筑质量缺陷和开发商不作为的事例:1、排水、排漏管网不达标,造成一楼业主室内污水倒流;2、南北门禁、单位门禁设施不到位;3、地下室、人防车库尘土飞扬,地面存在严重烧浆的现象;4消防栓没有封埋……”

  谢建安告诉记者,名泰物业是开发商托管的,人员工资和管理都由开发商安排,管理上并没有为业主考虑。该小区交房时间在2012年,之前一直没有业委会,2017年11月,业主代表向当地政府提出申请成立业委会,成立了筹备小组,并通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。11月19日至21日,三天共发出选票951张,他以589票当选为业委会委员之一,后经委员们推荐当选业委会主任。“为了维护业主的自身权益,我们在渝水区城北街道办等相关单位的指导下于2017年12月12日成立了业主委员会,并完成了备案登记。”

  谢建安坦言:“原本我们并不想更换前期物业公司,2018年1月跟物业多次交涉,希望其能进行整改、改进服务、加强管理。但是问题并未得到解决。”

  据谢建安介绍,业委会成立后,于2018年1月15日将招聘新物业告知函送至开发商和名泰物业,4月3日发布招聘公告,共有5家物业服务企业参与招聘,5月24日在区房管局、社区居委会、新余市物业协会的见证下开标,新余市嘉浩物业服务有限公司(以下简称“嘉浩物业”)中标。5月28日,小区业主委员会以书面形式告知名泰物业公司和开发商,要求其于一个月内和新入场的物业公司进行交接,但一直到7月,双方交接工作并无进展,这才出现了上述双方对峙的一幕。

  开发商质疑选聘程序合法性

  对于部分业主指责物业服务不到位以及房屋质量问题,名仕公馆的开发商却给出了另一种说法。该公司相关负责人周玮称,小区的建设都是按照国家标准执行的,当初通过了相关部门验收,部分业主所说的质量问题已超出房屋质保期,并且物业公司也已经安排工作人员维修了。

  周玮同时对业委会的产生提出了质疑。

  “根据《江西省物业管理条例》规定,选举业主委员会委员需‘双过半’,即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意才能当选。”周玮介绍说,小区成立业委会选举业委会委员时共有1659户业主,总建筑面积为252809.78平方米,而业委会委员当选的最高票才680票,且没有统计建筑面积,这显然不符合“双过半”的规定,因此业委会的选举并不合法。

  红海房产公司还认为,依据《江西省物业管理条例》,选聘、解聘物业服务企业需经过业主大会才能决定,并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但业委会在选聘物业公司的时候并没有达到这方面的要求,因此选聘的物业公司也是无效的。

  红海房产公司提供的材料显示,在3月27日至4月15日期间,公司就是否支持南昌名泰物业公司继续服务问题对业主进行了征询意见,征询结果为:共征询1029户,其中774户业主支持名泰物业继续服务。

  新余市渝水区房管局相关负责人称,名仕公馆成立业委会时,房管局作为业务指导单位会同城北街道办参与了业委会选举的过程,从业务上看已经满足了人数过半的要求,因此还是认可名仕公馆业委会成立合法。

  该负责人还告诉记者,红海房产公司提出的“双过半”的说法,在《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》确实有要求,但在现实操作层面一般并不会统计建筑面积,因为统计面积比较繁琐,但初步估算相关面积也已经过半了。

  业委会和街道办遭起诉

  据了解,7月9日,红海房产公司新余分公司曾请求新余市渝水区城北办事处撤销名仕公馆业委会的备案,但并没有得到渝水区城北街道办认可。随后,红海房产公司新余分公司就新余市渝水区城北街道办事处行政登记一事起诉至南昌铁路运输法院,7月16日,南昌铁路运输法院已受理此案。

  7月21日,红海房产公司新余分公司还将名仕公馆业委会起诉至新余市渝水区人民法院,请求依法撤销被告作出的终止名仕公馆前期物业服务合同的决定;依法撤销被告作出的选聘新余市嘉浩物业管理有限公司作为红海名仕公馆物业服务单位的决定。法院已受理此案。

  对此,渝水区城北街道办的相关负责人回应称,小区成立业委会符合大多数业主的心声,业委会委员选举的整个程序合法,选聘新的物业公司的程序也符合法律规定,街道办在事后已经封存了相关材料,等到开庭时可以向法院提供。

  据悉,目前,新余市政府多个部门也就此事召开了协调会,决定暂缓名仕公馆小区物业续聘交接,等待法院的判决后再决定是否督促相关单位交接。

  而红海房产公司也表示,一切等待法院裁决,如果法院驳回公司诉讼请求,下一步则会配合新物业公司完成交接。

       ◎文/图 记者 康春华



热点专题 ∨

我要找律师 热点专题 热点专题 热点专题
微信二级