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物业费与门禁卡捆绑引冲突

都昌一小区业主门禁卡失效“直播砸门” 专家称物业行为违规但业主须修门

来源:新法制报       签发日期:2016年11月26日 09:49
编辑:周小雅       新闻热线:0791-86847195


  今年10月,由于不满物业服务拖欠物业费,而物业费又与门禁卡捆绑,九江都昌一业主在遭遇了无法回家的情况后,愤而在业主微信群中“直播砸门”。

  另一位女业主见状,便在群内留言支持,而其老公则在“不知情”的情况下向砸门业主提供了锤子,最终单元楼大门被砸坏。

  事发后,围绕着物业能否将物业费与门禁卡捆绑、2名业主的行为应如何定性及应否担责的问题引起了争议。

  门禁卡失效业主“直播砸门”

  11月10日中午,在九江都昌县鄱湖翰林城小区内,来来往往的住户们脚步匆忙。当一名男子走到2号楼3单元大门前时,他全然不顾门上的电磁门锁,而是将手伸进大门玻璃上的一个洞内将门打开,轻松进入了单元门。

  鄱湖翰林城小区所有单元楼采用的均是电磁门锁,只有本单元楼持有门禁卡的住户才能打开。玻璃上的破洞,让这样的安全装置在2号楼3单元失效了,而这事始于今年国庆节发生在该小区的一起砸门事件。

  10月1日上午,2号楼3单元3楼的业主罗女士买菜归来,当她走到单元楼大门时发现,自己的门禁卡竟然无法打开大门。

  “我试了好几次都没有用,门禁卡失效了。”罗女士表示,发现情况后,她本想找到小区物业帮忙开门,但无奈物业办公室刚刚搬迁,于是她找到小区保安寻求帮助。

  “保安也不来开门,就这样被关在外面,有家不能回。”罗女士说,“我跟保安扬言说要砸门,他还叫我去砸。”

  面对尴尬的处境,罗女士开始在业主微信群里抱怨起来。一些业主表示,他们也遭遇了门禁卡失效的状况。见状,罗女士做出了一个决定——直播砸门。

  在业主微信群内,罗女士用小视频完整记录了其用石头猛砸单元楼大门玻璃的举动,一些业主纷纷评论、留言,支持罗女士,称赞其为“牛人”。

  张女士在小区内经营清源超市,素日里与罗女士十分交好,她也在群内抱不平:“保安叫你砸,那你就砸,到时有人来问你,你就说是保安叫你砸门的。”

  看到罗女士无法将门砸开后,一位业主还在群内称:“用砖头和锤子,把玻璃敲了就可以了。”此时,张女士也自告奋勇说道:“去我家拿。”

  时至中午,罗女士的丈夫江某回家看到这一幕并询问了缘由后,便来到清源超市借锤子。当时张女士的丈夫余某正在看店,见到江某要借锤子,他没问缘由便将锤子借了出去。

  之后,江某直接用锤子将2号楼3单元的大门玻璃砸开了一个大洞,并将手伸了进去把门打开,二人这才回了家。

  物业要求砸门者恢复原状并道歉

  让罗女士没想到的,他们的砸门举动,引来了意想不到的后果。

  罗女士回忆称,砸门当夜,小区开发商就派人来到她家,称单元楼大门是小区业主共有的公共设施,砸门的行为属于故意损坏公物,要求罗女士将单元楼大门恢复原状并向全体业主赔礼道歉。

  “门禁卡失效,物业也不及时来帮我开门,有家回不了,我怎么就不能砸门?”提及当晚的遭遇,罗女士说,家里来了一大帮人,无奈寡不敌众,她最终选择了报警。警察来后,双方便散了。

  但事情并没有完。

  据借锤子的余某称,10月26日,几位民警来到清源超市,欲调查砸门事件。此时恰逢张女士在工厂上班,几位民警向看店的余某简单询问了几句后,便直接去找江某和张女士。

  10月27日中午,张女士和江某回到家中,称在拘留所待了一夜。“我虽然做得有不对的地方,但说我教唆罗女士砸门,并提供作案工具,性质有这么严重吗?”张女士困惑了。

  “自己家回不去,又没人来给我开门,除了砸门我还能怎么办?我想知道,如果磁卡一直失效导致我回不了家,出了事,谁又来承担责任?”罗女士说。

  余某也想不通,“大家都是成年人,我老婆说句话怎么就是教唆了?而且实际借锤子的是我,当时也不知道人家借锤子做什么,这能算是提供作案工具?”

  业主不满物业费与门禁卡捆绑

  鄱湖翰林城小区的物业服务由九江市七彩物业服务有限公司管理,该公司主管刘华英表示,早在8月份物业就在小区各个单元楼张贴了通知,称8月31日全体业主的物业费都已到期,要求业主在国庆节前缴清物业费,逾期未缴纳的业主其门禁卡将失效。

  刘华英解释称,由于电磁门锁服务也属于物业服务的一部分,所以拖欠物业费自然就不能享受该服务;此外,电磁门锁又是依托单元楼大门设置的,所以会出现业主无法自如进出家门的后果。

  而为了尽量避免“有家不能回”情况的发生,小区工作人员都配有万能磁卡,一旦有业主出现了磁卡失效的状况,只需要找到保安,就可以帮助其开门。

  “其实罗女士当天第一次回不了家时,保安就已经帮她开门了,但是在第二次时,罗女士辱骂保安让其帮开门,这使得保安接受不了,于是才拖拖拉拉不愿帮忙。”刘华英说,罗女士损坏的大门,其实只需要花费数百元就能修复,但是对方一直不肯修复。

  “缴纳物业费是一回事,我能不能回家是另外一回事,两者为何要捆绑?而且如果每次开门都要找保安,那这到底是我的家还是保安的家。”罗女士道。

  对于拖欠物业费,余某提供的一份《与物业交涉问题汇总》显示,一些业主对小区电动车停放充电的费用、门禁卡价格和二次供水费用存在疑问,认为价格过高且不透明,所以拒缴物业费。

  “虽然不满意物业服务,但是碍于物业费和门禁卡捆绑了,所以许多业主不得不缴纳,这十分不妥,应该解除捆绑。”小区一位业主直言。

  对此,刘华英表示,一方面,电磁门锁可以提升小区安全系数,避免偷盗情况的发生;另一方面,电磁门锁系统的安装以及日常维护都需要费用,如果业主久拖不交物业费,物业也将难以维持。

  小圆桌

  在物业看来,由于已为业主提供了磁卡失效后如何回家的解决办法,所以物业费与门禁卡捆绑并无不妥。但业主认为,物业费和门禁卡捆绑的做法不可取。面对这种情况,罗女士一家选择了砸门,这一行为该如何定性,是否应担责?张女士在业主群内支持罗女士用锤子砸门,其丈夫最终也提供了锤子,面对门被砸坏的后果,他们需承担责任吗?本报特邀请法律界人士展开讨论。

  ◎嘉宾

  颜三忠江西师范大学法律硕士教育中心主任、教授

  吴平芳新余学院法学院副教授

  刘东强江西东鸿律师事务所律师

  物业费与门禁卡能否捆绑?

  新法制报:业主认为,物业费一旦和门禁卡捆绑,就使得业主无法自如回家,这种做法不可取,你们怎么看?

  吴平芳:物业费能否与门禁卡捆绑,应看物业服务合同如何约定,有约定按约定,无约定则不能。在有约定捆绑的情况下,必须及时有效地向业主提供另一种可以自主开门途径,否则是对业主物权行使的一种妨碍,因为业主对于不动产物权具有占有、使用、收益的权利。

  刘东强:假设物业费与门禁卡的捆绑行为有业主委员会的授权,也不具合法性。因为个别业主没有缴费固然不对,但物业通过磁卡限制业主出入家门以达到收取物业费的目的其实是违法行为,物业无权以违法的方式处理业主的违约欠费行为。正确的做法是通过协商或者诉讼的方式解决问题。

  颜三忠:根据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规,除非业主同意,否则物业将门禁卡等与物管费挂钩都属于违规,且不符合情理。业主在小区购有住房,就享有正常居住权和自由通行权;以门禁卡授权为由,限制业主自由通行自住房屋的权利,不但不利于小区和谐管理,反易滋生矛盾。

  无法回家愤而砸门如何定性?

  新法制报:因拒缴物业费门禁卡失效而无法回家,业主砸单元门,这种行为算不算损坏公物?法律上对这一行为应如何定性?

  吴平芳:单元门属于公用设施,应属业主共有。业主砸单元门的行为属于损坏公物。对于损坏公物的行为,按其情节轻重分别处罚,情节较轻,损害财物价值在5000元以下的,承担民事赔偿责任或行政拘留,损害价值在5000元以上或损害财物三次以上的承担刑事责任。

  刘东强:虽然对于损坏公物的行为,我国的相关法律有相应的处罚规定,但具体处罚时,要根据所损坏的财产价值、事发原因以及主观过错等综合因素考虑。另外,我国民法、侵权责任法还设置了损害赔偿制度,砸门的业主应承担修复、更换或赔偿损失的民事责任。

  “支持砸门并借工具”应否担责?

  新法制报:“教唆”砸门并最终由其丈夫余某提供了锤子,张女士的行为在法律上应如何界定?

  颜三忠:根据《治安管理处罚法》第17条规定,教唆他人实施违反《治安管理处罚法》的故意毁坏公私财物行为,应当以实施故意毁坏公私财物违法行为追究法律责任。当然,情节较轻的,公安机关可以调解处理。

  刘东强:张女士在微信群中的话语,体现两层意思:一是劝说、怂恿罗女士砸门;二是教罗女士推卸责任。由于张女士的上述行为出于对朋友的同情和对物业违法行为的气愤产生,即使存在教唆,但因情节明显特别轻微,不应受处罚。

  吴平芳:如果张女士仅是在微信群里“教唆”,而没有实际提供锤子,由于没有实施侵权行为,则不应承担民事赔偿责任。罗女士是成年人,具有完全民事行为能力,理应对自己的行为承担民事责任。如果张女士明知罗女士夫妇借用锤子是去砸门,仍然提供锤子,那么张女士和罗女士承担连带民事责任,情节严重则都要承担刑事责任。本案中,张女士的丈夫在不知情的情况下提供了锤子,张女士和其丈夫的行为并不构成共同的民事侵权行为,无需承担连带民事责任。



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